朱大鸣：今年市场总体偏冷 是自住型购房良机

　　展望2012年，市场基本走势是可以预判的：市场总体偏冷，上半年惯性下行，下半年触底后试探性复苏。在政策总体偏紧的情况下，很难期望楼市还会出现类似2009年那样的绝地大反攻。2012年新建商品住宅成交量，依然不乐观，2011年主要是大城市成交萎缩，2012年将会传递到三四线城市。

　　价格下跌的持续时间，将会超过2008年下半年至2009年一季度那一轮调整，2012年上半年以下跌为主，下半年可能转为阴跌、盘整，也有可能由跌转涨，这存在较大的变数。

　　对于已经来临的2012年，购房者该何去何从？平时，总有人喜欢问如何购房，这实在是一个复杂的问题，永远没有标准答案！房屋最重要的两个特点：不动产、异质性。每套房子的空间位置都具有唯一性，都具有独特的产品内涵，无法拷贝。

　　购房需求同样具备上述两个特征，只是程度稍弱。每个家庭购房的目的、要求都不可能完全一样，即便同样是预算100万的，也对地段、区域、品牌有不同倾向。

　　我们可以从购房时机上，做些大致的判断。首先，2012年将是过去两年和未来几年罕见的入市良机，房价总体维持下跌态势，尤其是上半年，多数一二线城市的实际水平(区别于成交均价)，即你可以买到的房价，将会回到2010年上半年，甚至是2009年下半年的水平。少数新盘的价格，极端情况回到2009年初的水平。

　　另外，下半年房价会触底回升，2013年将会步入上行通道。全年皆是较好的购房时机，但具体是哪个季度更好些，还须走一步看一步。

　　其次，从购房需求的性质分析。2012年，对于短线投机需求，基本没机会。对于长线投资需求，仍可适当购房，虽然未来五至十年，不可能重现2004年2010年房价平均涨幅，但肯定将是正增长，必定会跑赢CPI，甚至略超GDP增幅。

　　对于自住需求，购房的主要目的是改善生活环境，不必太在意房价波动，幸福是第一位的，应该抓住难得的购房时机。