房企降价跑量将成主旋律 房地产私募股权基金走俏

　　原标题：房企降价跑量将成主旋律 房地产私募股权基金走俏

　　全国楼市开始出现降温信号。

　　国家统计局近日公布的数据显示，北上广深房价集体回落，接下来楼市会怎么走？在市场分析人士看到来，三季度以来，政策放松的速度和力度高于预期，地方政府取消限购和采取财政贴息等刺激楼市的手段频现，预计未来政策将朝更加市场化的方向发展，楼市成交也将会有所改善。

　　“降价跑量”将成楼市主旋律

　　业内人士预计，随着下半年资金流动性有所好转，房贷按揭利率趋于下行，市场需求会进一步释放。另外，在楼市价格的合理回归和推盘量的增加的情况下，年内成交恢复将值得期待。

　　世联行研究表明，2014年二季度是年内房贷按揭利率的顶点，预计接下来将缓慢下行，最后回归至基准利率。据测算，按揭贷款利率将由85折上升至基准利率水平，购房家庭20年、30年的月供额分别增长8.21和11.07%；而房贷按揭利率由1.1倍回归基准利率水平，购房家庭20年、30年的月供额分别下降5%和6%。因此，按揭贷款利率下降将促进需求释放，从而使成交恢复 。

　　此外，调控政策松绑也将助力成交改善。住建部在日前召开的会议上提出，千方百计地消化库存、进一步加强房地产结构调整、以及完善房地产项目周边配套设施。随后地方政府积极响应，截至目前，已经有30多个城市调整或取消限购政策。

　　除了限购政策调整外，部分城市出台购房补贴政策刺激市场成交 。据世联行预测，对地产企业而言，降价跑量仍是主旋律，部分杠杆率过高的中小企业面临着较大的偿付危机，或被迫谋求股权融资。为避免偿付危机，年内房企仍需降价跑量。

　　房地产私募股权基金将走俏

　　在昨日举行的深圳市同济大学校友会上，资深房地产投融资和战略专家张健认为，目前房地产市场确实存在下行的压力，政府对宏观经济地态度是守住底线，在必要时会出手救市，因此预计今年下半年房价不会大跌。

　　不过，张健也提醒，在土地价格偏高、开发贷款困难、销售不畅的情况下，目前地产业的风险在加大，房企普遍面临转型压力。

　　他分析，全国房地产开发投资金增速已经从2013年的近20%，连续下降到今年7月份的13.7%，商品房销售面积和销售额增速更是从2013年的17.3%和26.3%降至年初的负增长。从长远来看，房企将被迫调整理战略，从重资金产模式走向轻资金产模式，从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益。

　　目前房企主要有几种融资渠道，比如银行贷款、发行债券、上市和海外融资等。在张健看来，现在房地产企业开发贷款难度加大，尤其是中小开发商和三四线城市场开发商贷款更难，有的银行对第一套则需房按揭贷款积极性不高，这些都造成了目前房地产企业回款难度加大。

　　“在此情况下，房地产行业必须要转型，转型的方向将是产业化、金融化、轻资产化和国际化。在转型过程中，房地产私募股权基金将迎来黄金发展期。”张健认为，房地产企业要实现与房地产私募股权基金的对接，首先要有好的项目，另外，要有一定的资金，同时股权应该是夹层融资等。(记者 徐强)

　　（深圳特区报 徐强）