新“国五条”落地 银行如何演绎差别化信贷

　　编者按：房地产调控新政——“新国五条”已经落地，有关银行将收紧房贷政策的传闻再起。虽然种种猜测目前还只是猜测，但是究竟该如何演绎差别化信贷确实已经成为了银行的必答题。本报记者采访中资行和外资行多位相关人士，力求了解不同的发展诉求下，中外资银行的房贷利率政策又将展现出怎样的不同。

　　房贷利率波澜再起中资行首套房贷优惠再戴紧箍咒？

　　“二套房7成首付+贷款利率为1.3倍”，虽然已经被多地多家银行证实“无此事”，但是这则消息却再次掀起了房贷市场的波澜。

　　《证券日报》记者走访了多家银行，二套房贷普遍仍维持6成首付和利率上浮10%的水平，并未出现变化。但是多地银行首套房贷出现了收紧的迹象。在经历了上浮10%——基准利率——8.5折优惠的轨迹后，今年年初，10%-15%的优惠幅度或将再次戴上“紧箍咒”。

　　新“国五条”落地

　　房贷利率收紧风声再起

　　2月19日，上海易居房地产研究院副院长杨红旭发布微博称，近期将有房地产调控政策出台，有关方案显示二套房贷有收紧动作。

　　随后，有媒体报道称，目前有关方案显示，二套房贷需7成首付，而贷款利率为基准利率的1.3倍。不过，各地多家银行都回应称，暂时未接到调整通知。

　　目前，对贷款购买第二套房的家庭，银行要求是贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　2月20日，房地产调控政策——新“国五条”出炉。其中，稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，而这次出台的新“国五条”则是第五次调控升级。

　　针对国务院常务会议制定的五项房地产政策措施，上海多家银行表示，将严格执行中央的政策规定，严格实施差别化住房信贷政策。

　　在国务院发布调控楼市的五项措施后，相关部门立即开始落实。国土部副部长胡存智在北京召开的全国房地产用地管理和调控工作汇报会上指出，“要准确把握当前房地产市场调控工作面临的严峻形势、复杂形势，主动配合相关部门做好房地产调控，确保房地产用地市场平稳。”

　　虽然二套房贷利率收紧暂无消息，但是对于首套房贷收紧的猜测却是此起彼伏，一些地区也确实传出了首套房贷优惠政策收紧的消息。不过，据记者了解，大部分地区和银行暂时还是按兵不动。

　　大行优惠依旧

　　中小银行分化

　　“目前我行首套房贷最低执行8.5折优惠，但是还是要看具体客户的情况，一般客户可以拿到9折或者9.5折。”北京一家国有大行的业务人员告诉记者。

　　记者电话咨询了几家国有大行，基本上得到了类似的回答，其中几家银行表示，8.5折优惠的可能性仍然很大。对于首套房贷利率是否会收紧，“目前我们并没有接到这种通知，但是不排除这种可能性。”

　　“国有大行的存款压力不大，所以才有能力做房贷的优惠，像我们中小银行，拉存款的成本很高，肯定会把资金用在利润大的企业贷款，房贷优惠不可能与大行相比”，一位股份制银行的个贷人员告诉记者。

　　几家股份制银行表示，目前仍有8.5折-9折的首套房贷优惠。“但是我们支行目前做的房贷业务并不是很多，如果想要申请到比较大的优惠政策，还是去咨询一下大行比较好”，上述股份制银行的业务人员说。

　　对于该人员并不积极的态度，记者并不陌生。早在去年就类似问题采访时，记者就已经听到不止一个中小行的业务人员表达过。

　　去年8月，在大行仍然执行8.5折或9折房贷优惠利率之际，光大银行、兴业银行等股份银行取消了首套房贷利率的优惠政策。

　　光大银行的个贷人员当时告诉记者，该行已经取消了首套房贷的优惠政策，执行基准利率，二套房贷执行1.1倍基准利率。与此同时，兴业银行某支行的相关负责人告诉记者，整个兴业银行的首套房贷都执行基准利率，不仅仅是他们支行，“因为兴业银行的资金成本高，在这方面本来就没有优势，而且我们现在一般情况下房贷业务做得很少。”浦发银行的工作人员也表示，浦发银行基本上执行的是基准利率，要看不同的分行和支行的情况而定，“我们只有一部分网点执行的是优惠政策，除非是优质客户或者贵宾客户才有可能向上申请优惠政策”，但是她也表示，“我们支行目前的住房贷款业务做得很少了。”

　　但是，民生银行、平安银行在当时仍然执行8.5折优惠利率。

　　一位股份制银行的个贷负责人称，“国有大行是不缺存款的，但是作为中小银行来讲，存款是最头疼的事。每次我们拉存款都非常费劲，这是大行的业务人员想不到的。所以在这种情况下，资金显得尤为珍贵，房贷本身就是没有多大利润的业务，如果再优惠，就更没有利润了。所以很多中小银行在房贷这项业务上态度是比较谨慎的。尤其央行又不断降息，压力就越来越大。”

　　与股份银行在房贷政策上的分化类似，城商行在房贷及利率优惠程度上也表现不同。去年年初，在大中银行普遍实行基准利率或上浮10%的房贷利率的时候，记者就曾走访了几家城商行，上海银行、杭州银行等城商行的房贷利率仍普遍在基准利率的基础上上调，而北京银行和盛京银行的首付比例都在30%以上，分别为40%和35%。江苏银行、南京银行首套房贷基本上是执行3成首付和基准利率。

　　“目前银监会的监管思路是什么样的银行做什么样的事情。城商行的主要业务还是集中在中小企业贷款，所以房贷方面业务的审批要受到严格监控，因此房贷政策表现的也比大行和股份制银行要偏紧”，一位业内人士曾告诉本报记者。

　　收紧还是维持？

　　房贷优惠各有各“味”

　　在多位业内人士判断房贷优惠政策即将收紧的时候，各地表现出了不同的反应。

　　北、上、广、南京：多数银行仍维持最低8.5折优惠

　　记者致电北京市多家银行，多数银行仍然维持8.5-9折的首套房贷优惠政策。上海方面，农业银行、工商银行、建设银行、交通银行、浦发银行及上海农商行对首套房贷款利率均执行最低8.5折优惠，而中国银行及广发银行为9折，上海银行则没有利率优惠，执行基准利率。而对于二套房贷款，上述各大银行利率均为基准利率的1.1倍；而广州多家银行基本都是实行着首套房贷8.5折的优惠利率。

　　有报道称，在被调查的南京22家商业银行中，目前有10家银行对合作楼盘给出首套房最低8.5折利率优惠，分别是农业银行、工商银行、招商银行、华夏银行、交通银行、北京银行、南京银行、中国银行、江苏银行、渤海银行。

　　苏州、济南、郑州：纷纷收紧利率优惠

　　据悉，目前苏州银行对首套房贷较去年有所收紧。11家银行中有3家保持着最低8.5折优惠，分别是汇丰银行、南京银行、交通银行，但他们也表示，这还要看客户的个人情况，还有是否是银行合作的楼盘，不过最低都不会低于8.5折。建设银行、中国银行、农业银行三家银行已经全面收紧首套房贷利率优惠，最高利率优惠由年前的9折，调整至年后的9.5折。工商银行仍保持年前的首套房贷款利率优惠最高9折，招商银行已经取消优惠，执行基准利率。

　　此外，有消息称，济南包括中农工建四大国有银行在内的多家商业银行表示，目前房贷以执行基准利率为主。

　　另据报道，郑州大部分银行表示，节后已逐步执行基准利率，执行基准利率的银行包括：招商银行、交通银行、光大银行、浦发银行等，但仍有部分银行表示，根据客户的信贷情况会给予一定的优惠。