2012楼市盘点：政策上稳房价市场上去库存明显

　　2012年度的北京晨报“榜样地产”评选在今天终于揭晓。

　　在历时两个多月的评选活动中，在业界专家和热心读者的共同参与下，2012年，就是这样一些房企的表现抢眼优秀；就是那些楼盘项目让置业者青睐有加……

　　这一年，北京晨报密切关注着购房者所看重的热点区域、所钟爱的产品类型、所信赖的房企品牌、所推崇的业界领袖……新一年度的榜样，正是诞生于市场的晴雨、读者的心声。也许每个人心目中候选的“榜样地产”，并不仅仅囿于一张调查问卷，但请相信，北京晨报“榜样地产”的评选代表的是这样一种甄选态度：责任、精准、独到。

　　过去的一年，曾经的“榜样”以己之力引领、推动着楼市的发展。

　　未来的一年，今天的“榜样”还将带起风潮、树立标杆，站在业界前沿开拓更美好的未来。

　　政策篇

　　2012年的房地产政策，将“不动摇”的调控决心，从年初开始就“稳定”、“稳步”地推进到了年末。

　　主线明朗，措施明确，2012年出台的房地产系列政策和举措在土地管理、保障安居、税制改革等方面都起到了“企稳”作用。

　　促安居去投机稳房价

　　●“保障”措施频出

　　2012年1月，国土资源部开年便定下了“供地指标从严从紧、优先保障房”的土地管理基调。随后，国土资源部再次表示，2011年全国住房用地落实率不到七成，2012年住房用地供应计划总量，原则上应不低于过去5年年均实际供应量，同时将开展集体建设用地建租赁房和小产权房清理工作试点，在试点的基础上总结完善政策，为启动全面清理小产权房的工作，做好制度和政策的储备。2012年5月中旬，国土资源部公布了2012年全国住房用地供应计划，其中计划供应保障性安居工程和中小套型商品房用地13.68万公顷，占全国住房用地供应计划的80%，并要求各地合理增加普通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。强调要继续执行保障性安居工程建设用地情况的目标责任考核。政府不但从土地供应上优先保障房建设，住建部还在2012年3月期间下发了《关于做好2012年城镇保障性安居工程工作的通知》，要求各地对保障房将建立项目库，吸引社会资金建保障房，加大基础设施投入力度，加强分配和质量管理，全面推进2012年城镇保障性安居工程建设，对于政府鼓励社会资本介入保障性安居工程建设的表态，多数房企都十分认同。

　　另一方面，对于拆迁安置政府也在今年有了进一步举措：今年5月，国务院办公厅发布了《2012年政府信息公开重点工作安排》，要求推进保障性住房信息、征地拆迁信息等信息公开，之前，最高人民法院也出台了司法解释，对办理市、县级人民政府申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件，作出了具体规范，保护被征收人合法权益，防止行政权力滥用。

　　政府在保障购房者权益上，从客观与主观双方面都有新的举措。如5月，北京市工商局和市住建委联合下发通知，在全市开展了房地产经纪行业的专项整治活动，加强打击违反限购政策骗购住房行为，房产中介及其人员违反住房限购政策的行为被严查；如伪造“绿卡”(《北京市工作居住证》)骗购住房的，2年内将不得在北京购置住房，且伪造“绿卡”的当事人，将被永久取消办理“绿卡”的资格，如伪造“绿卡”的行为涉及所在单位，该单位也将被暂停申办“绿卡”资格。

　　●“严控”把关走势

　　巩固调控成果，“不放松”、“不动摇”，是2012年房地产政策的“主旋律”，而以“抑制房价”为目标的调控已被认为是短期行为，促进房地产市场的稳健发展才是调控的长期方向。

　　进入2月份，全国有超14个城市楼市政策出现了“微调”，对此，住建部表示，地方政府不应试图调整中央政府的房地产调控政策，必须遵从中央的政策立场。标志性事件即“芜湖新政”的夭折，业内人士认为该事件传出的信号就是：调控不会放松。

　　2012年4月13日，国务院总理温家宝在主持召开的国务院常务会议上明确指出：“巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇，绝不让调控出现反复。采取有效措施增加普通商品房供给。推进保障性安居工程建设，完善公租房、廉租房的配套设施。”

　　而政府在对去除投机性购房上，也加大了力度。北京就于今年2月明确规定了“新购经适房禁止上市出售”，如果销售需由政府回购。市住建委表示，经适房和限价房将优先向一定年龄以上的、2人户及以上家庭配售，引导单身年轻人承租公租房。这也是配合北京市大力发展公租房，廉租房与公租房并轨建设、分配、运营和管理的举措。“房地产调控将坚持抑制投机性”，这是今年9月初，来自住建部政策研究中心的表态，由于当前住房市场的主要矛盾是住房资源占用不平衡，要解决这个问题，就要坚持改革调控的方向，房地产调控政策中说的“不动摇”指调控方向不动摇，它包括两个方面，一是抑制投机，促进房价合理回归；二是支持和保护合理的购房需求。采取差别化的信贷和税收政策，将有助于抑制楼市投资和投机性需求。

　　另一项杜绝“炒房”的举措，就是稳步推进的“房产税”。虽然，从今年5月开始，“房产税年内扩围板上钉钉”的消息源源不断，但试点城市并未在年内进一步确定铺开。与此同时，不少业内人士都指出“要区分房产税和房地产税”这两个不同的概念，如果按照原值征收则是房产税，如果按照评估价值则是房地产税，但“房产税”确实是为了加强对房地产市场的调控的。此外，40城市住房信息联网计划虽未在今年6月达成，但却为下一步房产税的征收，以及相关的税收制度改革奠定了基础。

　　土地篇

　　根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2012年全年北京共成交经营性用地360公顷，仅完成全市年度供应计划1200公顷的30%。除工业用地继续保持上涨之外，住宅、商业及办公用地规模均出现明显下滑。

　　而就在近日，针对当前土地市场出现波动的城市，国土部明确提出了三方面要求：一是加供应、稳后市；二是控异常、防波动；三是避免误读误导、稳定市场预期。在明确了保持土地市场稳定，促进房地产市场平稳运行这一目标的同时，政府也再次表现出进一步巩固调控成果的决心。

　　“先抑后扬”土地市场难改低迷大局

　　●全年住宅用地成交量创近6年来新低

　　统计显示，即使年底入市的住宅用地都能顺利成交，2012年全年北京市住宅用地成交总量也不过40宗，规划建筑面积总计648.2万平方米，同比2011年下跌15.3%，创近6年来新低；全年住宅用地出让金额仅为357.4亿元，同比2011年下跌4%，创近5年来新低；全年住宅用地楼面地价为6530元/平方米，同比2011年上涨34%；住宅用地平均溢价率为27.4%，比2011年增加16.1个百分点。

　　总的来看，今年上半年，北京土地市场不仅供应萎缩、需求乏力，而且新开工量相对较低。直到下半年，土地市场才开始出现逆转，供需回升的同时，房企拿地开工意愿增强，土地供应开始加速转化，市场渐渐进入良性循环。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，从中央至地方的严厉调控使房企不得不在花钱时谨小慎微，拿地作为房企最主要的成本支出，更是慎之又慎，即便是销售回款明显增加，但综合来看，房企的拿地动力仍是不比从前；同时，在中央政府对保障房的重视及调整过高的土地价格要求下，北京市国土局推地过程需考虑保障房用地的配建模式、土地底价的制定等诸多因素，多年的高强度开发也使得北京可利用的优质土地资源有限，供地规模不如往年。在房企拿地顾忌犹存、政府推地数量及质量递减的情况下，北京市土地市场呈现低迷状态也在情理之中。

　　●前11月北京住宅新开工面积大跌

　　根据国土部日前发布的消息，截至11月底，全国房地产用地供应13.34万公顷，同比减少8%，降幅较前三季度收窄4.5个百分点。其中，全国住宅用地供应9.14万公顷，同比减少15.3%，降幅较上半年收窄6.4个百分点。预计全年有望接近去年水平，达到或超过前五年平均供应量；截至11月底，全国未竣工房地产用地46.87万公顷，其中在建33.46万公顷，与年初相比增加了30.6%，未开工13.41万公顷，减少了40.0%；全国住宅用地中在建面积26.16万公顷，增加了30.4%，未开工面积10.05万公顷，减少了42.4%，今年供出的足量土地，正在全面、加速地转化为房屋供应。

　　然而与之对比，北京市2012年前11个月的住宅新开工量并不乐观。北京市统计局发布的统计数据显示，2012年前11个月，北京市商品住宅新开工面积为1455万平方米，同比下降40.5%。今年住宅销售面积为1179.2万平方米，同比增长52.7%。住宅销售面积大增的同时，新开工面积急剧萎缩，这或将导致明年初新房供应量大幅下降，新房成交量减少的同时，未来房价下降的概率也将变小。在不放松调控政策的前提下，加快市场供应或将成为缓解房价上涨压力的主要手段，加快土地供应、加快房企开工竣工速度等，并通过相关的制度、政策、税收等手段促使存量房中大量空置、闲置的“黑灯房”进入市场中，或将缓解住宅市场供不应求的局面。

　　●明年土地总体成交量有望回涨

　　不少业内人士认为，为了保证市场的良性循环，明年政府或将在坚持全局把控的同时，加强对重点城市的控制。此外，有关部门对于闲置土地的查处力度及重点土地的核查或将继续从紧，而这对于地方政府和房企而言都将是严峻的考验。

　　与2012年相比，2013年北京土地市场有望出现复苏，住宅用地供应总量同比将有所增长，但涨幅有限。鉴于北京的土地现状，所供土地仍将以近远郊区域为主，其中远郊区域所占比重将继续上升。配建保障房的住宅用地比重或将进一步加大，更多的纯保障房用地也将推出。由于北京土地一级开发涉及成本较高，土地价格明显松动的可能性较小；部分房企在京的土地储备量日渐萎缩，尽管在京拿地成本很高，但从投资风险的角度考虑，楼市需求旺盛的一线城市依然是房企的首选；在供应小幅增长、需求积极性增加的情况下，未来一段时间内，北京市土地市场有望走出低迷，总体成交量或将出现回涨。

　　但另一方面，依照常规思路，政府在2013年还将继续通过发布暂停出让公告、出让地址变更公告、发布土地供地计划等方式，提前干预房企拿地，预防高溢价地块频繁出现。在招拍挂交易现场，针对个别地块或将继续执行“限总价、竞保障房”的模式，变相提高拿地门槛，防止高溢价地块带来恐慌，影响楼市预期。这也要求房企要加强成本控制，避免恶性竞争，政府也有责任合理定价、保证公平交易。

　　市场篇

　　依照往年经验，年底本是楼市传统的淡季，但令人意外的是，今年年底北京的楼市交易格外活跃，这与近期房地产调控无趋严迹象、供需双方需求预期发生转变等因素不无关系。伴随年末楼市“翘尾”，2012年北京楼市即将在一片火热中落下帷幕。

　　综合北京一手房市场的全年表现，从最初供需双方的观望，到房企主动降价促销引导购房者入市，再到部分成功回笼资金的房企试探性提价，直至随着房企及购房者的回归理性，中小刚需户型再度成为成交主力……调控政策从始至终发挥着重要作用。与此同时，上半年刚性购房需求的集中释放及下半年改善型购房需求的接棒，也进一步增强了二手房业主出售房源的意愿，使得2012年北京二手房交易量在整体上保持了持续上涨的态势。

　　“一波三折”京城住宅高温落幕

　　【一手房市场】

　　年度交易均价首次回落“去库存”明显

　　来自机构的监测数据显示，2012年，北京市一手房(不含保障房)成交总量将达到9.1万套，较去年同比上涨55%，成交量创自2010年4月楼市调控至今近3年来成交量的新高；全市一手房成交均价为20745元/平方米，同比去年下降3.7%，这是自有统计记录以来，北京市年度交易均价首次出现回落。

　　事实上，今年以来，北京市各环线的房价都出现了不同程度的上涨。数据显示，北京市三、四环涨幅最大，达到17.5%；五、六环涨幅最小，为0.4%。尽管如此，五环外高达83%的成交量占比，尤其是六环外交易比重的增加，还是在结构上拉低了全市的整体成交均价。据了解，2012年全市一手房(不含保障房)交易结构中，五环外成交量占比高达83%，比去年同区域占比提升了9个百分点，六环以外比重上涨了7.3个百分点。

　　根据机构预测，2012年全年，北京市一手房(不含保障房)新增供应量为6.8万套，同比去年上涨4.7%，而全年成交量或将达到9.1万套，净消耗库存量约2.3万套。在最严厉的限购政策以及紧缩的信贷政策的双重作用之下，2011年的北京楼市“供过于求”现象严重，库存量一度超过10万套；而如今，由于市场成交量的回涨，一手房库存量已经不足8万套，2012年楼市“去库存”名副其实。

　　对于2013年的一手房市场，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，其供应量、成交量将与今年基本持平，房价或将稳步上涨。胡景晖预测，由于近两年住宅用地成交量萎缩，明年一手房市场的供应量大幅上涨的可能性不存在，但由于房价预期看涨，房企推盘积极性增加，因此明年全年的供应量或将继续保持7万套左右的规模；鉴于明年楼市调控放松的可能性不大，首次置业的刚性购房需求及改善型置业升级需求仍将支撑全年楼市，2013年成交量有望继续维持约8万套的水平，成交均价则可能回涨至2011年水平；从区域上来看，五环以外的成交量继续占据80%至85%的市场规模，六环外一手房的成交比重将继续增加，五环内的价格涨幅可能会超过10%，五环外的价格最高涨幅则不会超过5%；在限贷政策从严执行的同时，首次置业与首次改善型购房者或将在明年得到更多信贷政策的惠及。

　　【二手房市场】

　　7月冲高回落年末再迎“翘尾”

　　根据北京住建委网站公布的网签数据统计显示，截至13日，12月北京市二手住宅网签总量为6565套，预计12月全月的网签量将超过1.5万套。由此推算，2012年全年北京全市二手住宅网签量将超过14万套，与2011年全年的成交量相比涨幅将超过16%；伟业我爱我家市场研究院的统计数据则显示，2012年北京二手住宅成交均价为24594元/平方米，比去年的房价上涨了8%。

　　尽管整体表现不俗，但2012年的北京二手住宅市场仍然算得上是“一波三折”。今年春节过后，积蓄已久的刚性购房需求率先回暖，推动二手房交易量稳步回暖；5、6月份由于购房者对于后市的悲观预期，再次推动了二手房交易量连续三个月上涨，并于7月份达到全年的峰值；随后，中央派督察组到各地督察楼市调控执行情况，住建部、国家发改委、中国银监会、人民银行等中央多部委则相继发布声明，多次重申将从严楼市调控，受此影响，加之上半年刚需释放明显，二手房成交量出现连续三个月回落；在经历了“金九银十”的低谷后，11月份，明年开春即将结婚的婚房需求，加之年底的改善置业需求，推动了二手房成交量的年底爆发。

　　有业内人士表示，近两年住宅用地成交量大幅萎缩，这或将间接导致明年一手房市场的供应量稍显欠缺，一部分购房需求将因此而流向二手房市场。二手房市场，尤其是城市核心区市场供求矛盾的激化，将给2013年二手房价的上行带来压力。但鉴于管理部门有可能通过相关的制度、政策、税收等手段来缓解住宅市场供不应求的局面，因此，明年房价只会保持小幅上涨，暴涨的可能性不大。