楼市“史上最严厉”调控下 房价依旧涨易跌难

　　其实，与两年前的高点相比，北京、上海、广州等一线城市房价压根儿没有下降，而且全国70个大中城市中的绝大不多房价较之两年前“史上最严厉”楼市调控政策出台之际也没有降。从国家统计局公布的5月70个大中城市住宅销售价格变动情况看，指数大于100的城市数量远远多于小于100的，无论环比、同比还是定基。从全局看房价涨还是跌，不言而喻。

　　近期，我国一些地方房地产市场成交量有所增大，个别楼盘甚至出现久违的热销场面。再加上月初对于存贷款利息的下调，房地产行业再一次进入了人们的视野，成为焦点。

　　对于房地产这个行业的未来走向，大家在猜测中观望。

　　调控依旧

　　国家统计局日前公布了2012年1-5月份全国房地产开发和销售情况、消费品市场情况及固定资产投资主要情况的相关数据。数据显示，1-5月份，全国房地产开发投资22213亿元，同比名义增长18.5%，增速比1-4月份回落0.2个百分点。

　　虽然5月楼市的成交量出现明显回暖，但全国70个大中城市的房价却依旧保持着下跌的势头。根据国家统计局18日发布的数据，5月70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有43个，持平的城市有21个，上涨的城市有6个。价格同比下降的城市有55个，比4月份增加了9个。

　　然而，在房价数据保持跌势的同时，跌幅收窄，市场回暖的现实也开始引发人们对房价反弹的忧虑。业内人士指出，短期内，以价换量的市场格局不会出现根本性变化，但面对调控预期的变化，要想保持价格稳定，仍需坚持抑制投资、投机的调控方针。

　　在房地产调控政策严格执行的背景下，全国30多个城市政策出现了微调，对此北京房地产协会秘书长陈志表示，首先要明确什么是微调。他说，“微调不是对调控目标方向和措施的一种颠覆，微调只要不改变调控的方向和力度，能更好的满足购房人需求和实现最终调控目标，微调是可以执行的。”

　　真是“以价换量”？

　　5月房价降幅的收窄，再加上6月以来各地新一轮购房高潮的出现，未来房价的走向开始引发人们的担忧：随着销售量的走高，楼市是否又要走回从“以价换量”转入“量价齐涨”的老路上？

　　业内认为，“回暖”主要来自开发商“以价换量”的销售策略。对此，陈志说，“北京不会触及调控的底线，未来‘以价换量’的趋势还会持续。开发商为缓解资金压力、求生存，也只能以价换量，低价入市了。”5月面对密集入市的刚性需求，很多开发商在“以价换量”的大战略下，也开始尝试着进行试探性加价的小战术。

　　降息，打破预期

　　6月7日，中国人民银行决定自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点。这是央行时隔三年半来首次降息。信贷额度及利率水平可以说是房地产市场的风向标，此次降息对正处于敏感阶段的楼市将有何影响？

　　以一笔30万元、20年期限的纯商业贷款为例，以基准利率计算，降息后20年期限房贷总计要少付10773.73元。如果分解到每个月，相当于每月月供可以少付44.89元。

　　有专家认为，对购房者来说，降息直接带来的是月供的降低，但是在目前市场已经逐渐复苏的情况下，对购房者特别是刚需购房者的心理影响将超过减少的月供影响。

　　购房者出手买房除了需要满足居住需求外，更主要的是对房价的预期。而在我国这么多年房地产发展的过程中，影响房地产价格的主要是经济调控政策，而调控政策中影响力最大的则是信贷政策，信贷额度及利率水平可以说是房地产市场的风向标，今年的信贷政策相比去年已经有了明显的松动。

　　目前仅有的一次降息所带来的实际作用并不多，如果像2008年一样连续几次降息，这之后累计产生的效果可能会对市场产生一个比较大的影响，所以将来市场如何走向关键还在政策导向。