虎年房地产调控5大猜想 打击囤地或出新规

淡季开局的2010年房地产市场，迎来了国家宏观调控的最强音。1月10日，一份被称作“国十一条”(即国务院发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，下称《通知》)的调控蓝图，正式确定今年房地产政策的基调和架构。这个综合运用土地、信贷、税收、行政监督等多种手段的蓝图，被业内认为调控思路清晰、明确，将更加系统、全面地从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面加快遏制房价过快上涨。
    毫无疑问，未来相关部门将会出台具体落实的细则，地方性的房地产调控政策也会接踵出台。一切细节，为学界和市场留下巨大的猜想空间。

 

    猜想一：再提二套房首付比例

    《通知》中，“二套房贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价”的明确规定，让被猜测多时的二套房贷政策尘埃落定。

    事实上“40％”的规定，早在2007年全国楼价持续飙升时就已出台。但2008年底爆发的金融危机，让政策的灵活性大大增强。此次调控再提“老政策”，但在银行业人士看来，依然有机可乘。“没有提及新的利率执行标准，这就使得银行由于具有更大的放贷动力和更为灵活的政策把控力，往往在利率上会执行最为优惠的标准。

    银行可以根据不同客户需求，对投机购房提供便利。”华夏银行一位工作人员表示。一些业内人士也提出这次的调控并不严厉，“再提高二套房及以上购房者的首付款比例”的呼声再起。

    “除了上调存款准备金率，信贷政策还有可能在今年一、二季度进一步收紧，不排除在年内出台进一步提高二套房首付比例等措施。”上述华夏银行工作人员告诉记者。

    1月13日一场关于“促进房地产市场平稳健康发展”的新闻发布会印证了这一点。银监会副主席王兆星强调：“对于个人住房按揭贷款的第二套以上的带有投资和投机性的，要实行有效的风险控制。”

    猜想二：开征物业税

    记者注意到，在刚刚发布的《通知》中，关于是否开征物业税、何时开征物业税只字未提。而之前，“物业税”这一字眼屡屡出现在国家的相关政策文件中。开征物业税抑制房价快速上涨，在财政部财科所所长贾康看来是釜底抽薪的办法，他告诉记者：“主要是保有环节的税收，比如物业税的开征。现在物业税其实是缺失的，但这是下一步的改革方向。具体什么时候开征，目前并没有开始时间表。”记者从相关人士处获悉，目前税务总局已经着手拟定开征物业税的可操作方案，具体实施的时间初步定在“十二五”期间，在2011年前后选择城市进行实征试点。

　　猜想三：中央和地方财权重新划分

    在国内不少一、二线城市，土地财政早已成为经营城市发展的重要法宝。业内人士认为，地方政府与开发商之间存在着一定程度的“利益共谋”，是导致房价高企不下的要因。“经济危机下，土地出让金的拍卖不断创新高，说明地方政府用土地出让金来弥补财政赤字，以维持原有的支出规模和上项目的财政收入来源。在这种情况下，地价的上升，势必让房价上升成为预期。”中国社科院价格与税收研究室副主任张斌分析说。

    把土地出让金收归中央，在张斌看来是一个一劳永逸的办法，但这不仅涉及土地管理制度变化，还牵扯到中央和地方的财权划分。

    猜想四：调控之手指向“地王”

    2010年，调控之手终于指向“地王”。《通知》在针对“地王”背后的土地制度方面，提出了“探索土地出让综合评标办法，从严控制商品住房项目单宗土地出让面积”；在针对捂盘惜售、囤积房源等扰乱楼市秩序的行为上，提出“不得分层、分单元办理预售许可，要在规定时间内一次性公开全部房源”。国务院发展研究中心研究员廖英敏评论说：“探索土地出让综合评标方法等一系列涉及土地市场的政策，一方面是防止‘地王’现象，另一方面是提高土地供应和开发利用效率。”中国房地产业协会副会长朱中一认为：“需要改进的，一是供应的地块不宜过大，一般应保证在3年左右能开发完；二是招拍挂制度要完善，对普通商品房用地，一般应在基准地价、标定地价基础上作适当浮动，防止过高地价提升房价。”

　　猜想五：房地产数据纳入官员考核

    在国办新下发的《通知》中，明确提出进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。这是国家文件中第一次在房地产的管理上提出采取“问责制”方法。“这是指在考核地方政府官员绩效时，除了以GDP为主的绩效考核外，同时也将拍卖土地价格、廉租房占商品房的比例、商品房价格增幅、商品房空置率等代表民生状况的综合指标纳入其中。这样可以督促地方政府增加保障性住房供给，降低地方政府吹大房地产泡沫的动因。”国家发改委宏观经济研究院专家王晓红分析说。

    “如果在政策措施有针对性、职责划分清晰的前提下，楼市调控还不能达到如期目标，不能令群众满意，到时‘问责制’或许就会紧随其后出台亮相了。”（完）