房地产市场中平抑高房价的出路在哪里？

2009年应是我国房地产市场不平静的一年,在刺激内需、拉动经济增长的宏观背景下,走出了一波又一波的涨价行情,不仅“地王”屡屡出现,房价也连连攀升,涨幅创近些年来的新高。房地产业的这种发展,在为经济增长做出贡献的同时,也让广大购房者在高房价面前禁不住望房兴叹。

　　地价与房价:相互推波助澜

　　2009年以来,一些企业,尤其是有国企背景的企业,依靠雄厚的资金实力,在土地市场上不断攻城掠地,致使“地王”纪录频频出现,造成有的地块,按成交价推算,其楼面价格甚至超过了周边的房价。房地产市场中的商品房,其成本除了地价,还包括其他一些成本费用,如建安成本、配套费用、广告费用、财务费用、各种税费等。在商言商,房地产企业以高价获得土地,必然会赋予商品房以更高的价格,这样才能弥补房地产开发的全部成本费用,并获得利润。因此,可以想象,在“地王”的背后,将是更高的房价。

　　我国实行土地公有制,政府以招拍挂形式出让土地使用权。这种土地供给,很大程度上取决于政府政策,即政府垄断了土地供给。这种垄断供给,能够通过控制土地出让数量,将土地以较高的价格出让出去。土地资源是有限的,从各国房地产市场的走向来看,尽管会有所波动,但房地产价格的总趋势是上升的,我国自1998年实行房改以来的价格走势亦是如此。因此,对于房地产企业来讲,购入土地,就意味着为获取尽可能高的利润打下了基础,即使市场低迷,但低迷之后则有更大的价格反弹。近些年政府几次对房地产市场的宏观调控,只不过是对火热的房地产市场起了暂时的冷却作用,而随后则是房地产市场又一轮的价格猛涨。

　　以过去的经验来推断将来,无论是房地产企业还是购房者,都会预期到房地产价格涨的趋势,不可能有大幅度的下降。因此,在这种预期下,带来了对土地需求的增加,从而带动了土地价格的上升;而土地价格的上升,尽管暂时对商品房的需求有一定的抑制影响,但从长期看又会促使房价的上升,并给房地产企业创造丰厚的利润,然后房地产企业扩大投资,再以高价购入土地,展开下一轮的房地产开发,这种循环会一直持续下去,导致地价与房价相互推高。

　　追求利润最大化的房地产企业

　　2009年房地产市场的逆势上扬,从宏观上看,是经济刺激政策的结果。房地产业作为国民经济的支柱产业,可以带动一大批相关产业的发展,因此,为应对国际金融危机而实施的积极财政政策与适度宽松的货币政策,也惠及房地产业,如二手房交易的税收优惠、房贷利率的下调以及大量的银行信贷资金流向了房地产业等。

　　从微观上看,个人的住房需求一直存在并增长着。这些需求因素包括:收入提高、家庭日益小型化、城市进程加快、资产保值增值的需要、国外热钱涌入等,这些因素既构成了住房的刚性需求与改善性需求,也构成了住房的投资性需求,各种需求叠加在一起,导致房价不断上涨。

　　房价上涨,应该说,是房地产企业所乐见的。在市场经济条件下,企业的生存之道就是以利润最大化为目标,只有这样,企业才能不断地扩大生产规模,并持续经营下去。所以,面对可以预期到的房地产市场的高回报,房地产企业或通过资本市场或通过银行信贷筹措资金,投资于房地产,并得到高额回报,然后再扩大投资……只要企业合法合规经营,产品质量过硬,服务水平到位,就市场谈市场而言,我们似乎找不到指责这些企业的理由。正如著名经济学家米尔顿·弗里德曼认为的:“企业的一项也是唯一的社会责任是在比赛规则范围内增加利润”。

　　当然,企业的社会责任不止于此。若只是站在道德层面上,将高房价归罪于房地产企业对利润的贪婪,不断抬高房价,使众多的购房者买不起房子。以这种逻辑,我们可以呼吁房地产企业把过高的房价降下来。但是,即便某个企业会因应而降价,也是因为已在房地产市场上赚得盆满钵满,拥有了这样做的实力。而从市场经济下经济人的角度看,这更多的是一种暂时的慈善之举,而非企业的正常经济行为。虽然当前社会对房地产企业普遍缺乏好感,但这也很难成为理由,来遏制这些企业合法合规地追求利润最大化的行为,毕竟企业还是要以创造利润为立身之本,没有了利润,其他的恐怕都是奢谈。所以,面对高房价,应寻找其他的解决之道。

　　高房价时代的政府责任

　　房地产业的健康发展,是国民经济持续发展的助推器,过热与过冷,皆对宏观经济稳定产生不利影响。过热,则产生资产泡沫,而当资产泡沫大到爆炸时,日本的情况就是前车之鉴;过冷,尽管房价会大幅度下降,但不仅房地产这个行业遭受重创,也会连带影响到金融业等一系列行业,拖累到整个国民经济的良性运转,既会让广大居民的资产严重缩水,也会导致政府财政收入大量减少,造成各方皆输的局面。因此,过热与过冷都是应该避免的。

　　诚然,当前的高房价引来众多的责难,但从现实来看,从宏观经济的稳定考虑,将高房价一味地打压下去并不可取;再者,从各国经济的发展历程看,房地产市场的价格走高与GDP的增长往往是正向的,鲜见有房地产市场的价格走低而GDP却是增长的情况。所以,目前可行的办法是平抑房价,不至于让房价过快增长。

　　经验证明,对房地产这种事关民生的特殊商品,仅靠市场力量很难使房价达到合理水平的情况下,除需要政府进行宏观调控、防止房价过度上涨外,更重要的是,政府应从构建和谐社会角度出发,遵循“人人有房住”而非“人人有房产”的目标,进一步完善我国的住房保障制度。

　　其实,从1998年房改以来到现在,我国出台了一系列关于住房保障制度的政策文件,在“十五”和“十一五”规划中,对此也有专门的论述。客观上看,虽然我国住房保障制度建设取得了一定的进展,满足了一部分人的住房需求,但效果还不够理想。究其原因,恐怕与一些地方政府重经济、轻民生的片面政绩观有很大关系。在这种政绩观下,土地出让价越高,政府收入就越多,房地产炒得越火,GDP增长就越快,而住房保障制度建设却因产生的经济效益有限而被忽视。

　　房地产不仅是一个经济问题,也是一个社会问题,深化我国的住房保障制度建设,是广大社会成员共享经济增长成果的重要途径,它对于满足人民群众的基本生活需要、调节社会贫富差距以及实现社会公平都具有积极的意义,这也正是各级政府的责任所在。而落实这种责任,不仅需要各级政府树立重视民生的政绩观,更需要各级政府提高实施住房保障制度的执行力。