北京自住房申购首日爆棚房企“冷思考”项目账本

　　11月30日，北京首个摇号销售的自住房项目开始登记，但在申请的首日，由于登录网站人数过多，该网站一度直接陷入“瘫痪”。

　　在接受《每日经济新闻》记者采访时，有业内人士认为，北京市场真实的情况，是部分房企不情愿推出更多的自住型商品住房。但购房者因为得到了更多实惠，所以追捧这种产品。“未来这种供求之间的失衡需要政府进一步协调。”

　　自住房未来收益更可观/

　　11月30日是申请首日。恒大御景湾开始摇号登记，最高峰时，同时在线申请人数超过10万。由于同时申请人数过多，服务器一度响应缓慢。开发商和住建委都提醒市民，公示登记期为15天，网上报名不分先后，摇号机会均等。但由于同时登录人数过多，页面长时间处于“崩溃”状态。

　　即使在12月1日上午，记者也是在刷新了将近10次之后，才登录注册页面。下午，恒大集团北京公司官网上挂出公告称，将进行数据库维护和服务器升级。

　　阳光100置业集团常务副总裁范小冲告诉《每日经济新闻》记者，申请“爆棚”的原因有三点：一是自住房的价格比普通商品房低了30%；二是申请门槛并不高；三是自住房收益更高。

　　范小冲给记者算了一笔账，以一套同区位的商品住宅和自住型商品房为例，普通商品房的起始售价为1万元/平方米，那么自住型商品房的售价仅为7000元/平方米。假设5年后两种住房的售价都为12000元/平方米，那么普通商品房在5年后上市交易的话，每平方米可获利2000元。如果不是唯一一套住房，还需要缴纳20%的差额个税，每平方米能获利1600元。而自住型商品房5年后可上市，扣除30%上缴财政的收益，每平方米可收益3500元。

　　房企依然得打好“算盘”/

　　虽然自住型商品房受到购房者的青睐，但开发商对这方面显然有更精细的算盘。

　　11月28日，北京市国土局有两块土地参与竞拍。记者从拍地现场获悉，参加昌平区沙河镇地块的房企有绿地、祁玉和灵水地产，但是在正式竞拍之前，这三家房企都放弃了拍卖。最终，昌平区沙河镇地块在房企没有竞建自住型商品房面积的情况下成交了。

　　此外，自住商品房地块也遭遇了首次退地。11月26日，北京市土地整理储备中心发布公告，称由于旭辉集团对北京市平谷区大兴庄镇北京自住商品房地块的《挂牌文件》存在重大误解，经双方协商一致，决定取消竞得资格，并退还竞买保证金。

　　根据出让公告，2.5万平方米的限价房的回购价为6000元/平方米，11万平方米的自住房最高限价为11000元/平方米，1.5238万平方米的回购房，限价为3500元/平方米。“对比7.2亿元的拿地成本，限价房、商品用房、自住型商品房总货值超过13亿元。”拿地后，旭辉地产(旭辉御府)的相关人士曾告诉记者。

　　“但其实按照这个价钱，怎么算都是赔。”一位不愿具名的房地产分析人士给记者算了一笔账，如果不算其他任何支出，建安成本与拿地成本加起来已经接近14亿元。

　　相比之下，御景湾则让恒大“有利可图”。9月4日，恒大以40.4亿元的总价配建51500平方米公租房，夺得该项目所在的豆各庄乡地块。

　　根据出让公告，上述地块除“公共租赁住房”外，剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为22000元/平方米，套型建筑面积全部为90平方米以内，单套商品住房总价控制在200万元以内。

　　有业内人士表示，以楼面地价1.6万元/平方米、限房价2.2万元/平方米，再加上建安、配套、税费等成本计算，销售价格远低于市场房价，恒大地产的开发利润并不高。

　　但有接近恒大集团的人士向记者透露，豆各庄地块除了公租房和限价房部分，还包括2500个车位、1.6万平方米的商业用地和3.8万平方米的不限价公寓，利润方面还是有保障的。

　　首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池认为，对于自住型商品房，开发商利润空间有限。政府需要在拿地、融资、税费等方面给予开发商一定的政策倾斜，以保证其盈利空间。

　　范小冲认为，自住型商品房定性是商品房，实际上承担了保障房的作用。自住型商品房政策出台的前提，是当下房价高速上涨，“夹心层”呼声不断。但这个方法是否可持续，是否还要做修补，还有待观察。

　　(每日经济新闻)