广州10年大盘案例：房价涨了十几倍

　　对买家来说，广州房价快速上涨，让置业梦越来越远，这是“坏事”。但这样的“坏事”是一个必然的结果，即使广州有限购、限价、限售、限签甚至更多的调控手段，最终也无法阻挡。10年前甚至几年前，广州房地产市场还是广州人自己在玩的一个“小圈子”，顶多还有香港资金参与其中；10年后，广州房地产市场已是全国人在玩的一个“大圈子”。在广州一个个地王当中，不乏近几年才进入广州的外来房企的身影，在一些高端项目中，也有不少来自外地的买家。当三线、四线城市开始出现“鬼城”传言的时候，当“泡沫说”甚嚣尘上的时候，越来越多的资金从三线、四线城市撤离，蜂拥进入一线城市，炒高地价，推高房价。因此，此前一直被视为“洼地”的广州房价，近期更以加速度的状态飙升，就这样，从10年前的3888元/平方米进化到去年的14044元/平方米；今年上半年，更飙升至16071元/平方米。

　　独立经济学家金岩石说，房价过低是一个城市的“耻辱”。按照其说法，过去10年，是广州房价摆脱“耻辱”的10年。众多广州买家，见证了广州房价10年上涨、摆脱“耻辱”的历程；广州的10年大盘，更以自身价格的变迁，证明了广州房价10年上涨的高度。

　　10年前，即使是珠江新城的高端楼盘，开盘价也不敢越过万元的“红线”；10年后，同一个楼盘，最高售价已经达到16万元/平方米。10年前，被认为很远的广园东楼盘，别墅带装修售价不过是3000元/平方米起；10年后，同一个楼盘，别墅的毛坯价可以达到3万-4万元/平方米……现在看来，假如房价不涨几倍，都不好意思说自己是10年大盘了。

　　很多年前，人们会为错失的晋升机会、错过的姑娘后悔；如今，人们更多会为错失的买房机会而后悔。那些10年大盘，更是众多买家的痛中之痛。很多人常常说，假如当年买了凯旋新世界、买了罗马家园、买了珠江帝景……现在都应该可以退休了，语气中满是遗憾。

　　随着土地市场“招拍挂”的全面推行，随着地价越来越高，时下一个占地面积10万平方米的楼盘已算是大盘，开发个三五年也就宣告清盘。10年大盘，在广州将会后无来者，这些10年大盘在房价高潮中陆续进入开发尾声，人们错失10年前买入、令财富增值几倍甚至十倍的遗憾，只能无限期地延续下去。

　　珠江帝景

　　涨了5倍多！老业主乐得心里开了花

　　文/图羊城晚报记者梁栋贤

　　2001年，珠江帝景刚刚开盘的时候，洪先生就成了首期“倚泓轩”的业主。“倚泓轩”当时的均价是6000元/平方米，洪先生有亲戚是开发商合生创展旗下另一个楼盘的业主，以老业主介绍购买的名义获得了额外的折扣，最终成交价略低于6000元/平方米。即使如此，当初几乎没有谁支持洪先生在这里买楼。

　　“2003年之前，广州楼市基本处于低迷期，6000元的单价当时在广州有很多选择，且珠江帝景周边当时还是一片荒地和工厂，花这样的价钱在这里买楼，很多人都说我被开发商灌了迷魂药。”然而，洪先生却很坚决要买，“珠江帝景当时的开发方向是‘因地而贵’，三面环水，广州人一向喜欢水景，这里还是城市新中轴线所在地，我坚信以后一定不止这个价”。

　　事实证明，洪先生说对了。

　　2003年，珠江帝景的楼价一直保持上涨。到“赏湖轩”推出时，楼价已达到7000元/平方米的水平。“虽然‘赏湖轩’位处小区中心湖附近，比望黄埔涌的‘倚泓轩’地理环境略好些，但是楼价上涨，至少说明我买的房子价格没有下跌。要知道，当时广州不少楼盘都在跌价。”

　　2004年，“倚泓轩”、“悦涛轩”和“赏湖轩”三大组团全面落成，走进现楼时代的珠江帝景呈现出20万平方米的江、湖、园林景色和3.3万平方米的酒店会所。“特别是珠江帝景酒店，虽然还在建，但每一个亲友看到这个会所都很羡慕。当然，当时的楼价明显上涨了。”当年10月份推出的“鸣泉轩”，开盘价为7800元/平方米左右，产品都是230-400平方米的大户型，170套单位很快就卖完了。

　　2005年2月份，位于珠江帝景酒店北面的“克莱国际公寓”面市，报价是8000元/平方米，“有一个亲戚过年时来我家，看到楼盘的配套很心动，但总想着和开发商磨一下价，没想到3个月后，楼价没磨下来，却一下子涨到了9000元/平方米，他后悔得捶胸顿足，就想等国庆期间看有没有优惠。更让人意想不到的是，国庆期间楼价一下子冲破了万元大关，亲戚终于下定决心出手。迟了8个月，多掏了30万元”。

　　“不过，亲戚出手还算及时啦，2006年广州塔建筑一片火热，市民对这个区域的关注度越来越高，这一年，楼价快速飙升了近万元/平方米。”说起当年的涨价，洪先生仍记忆犹新。“人就是这么怪，楼价涨到2万元/平方米，售楼部里看楼的人反而更多了，这可能和对岸的珠江新城越来越成熟也有关系吧，珠江帝景成了珠江新城的后花园，听说在当年那批买家当中，不少都是在珠江新城工作的。”

　　接下来的几年，珠江帝景一直都在消化“克莱国际公寓”庞大的货量，2007年楼价已上升至2.4万元/平方米。2008年楼市相对低迷，珠江帝景的楼价依然保持上涨的态势，不过涨幅也放慢了，当年仅上涨了1000元/平方米。2009年，广州楼市回暖，珠江帝景的楼价涨幅重新提速，“当时卖的还是‘克莱国际公寓’，当年楼价已经上升到2.7万元/平方米。我那亲戚乐得呀：身家平白无故增加了1.7倍！”

　　2010年，广州举办亚运会，可直望海心沙的珠江帝景关注度更高了，楼价也涨至2.85万元/平方米。“亚运会开幕时，亲戚家的房子被清场了，不过他挺开心，到哪里都不忘念叨：‘房子位置好才有被清场的必要’。”

　　2012年6月份，多年没有新货推出的珠江帝景终于推出了“紫龙府”组团。虽然没有江景，但报价却达到2.8万元/平方米以上，“我们这些老业主闲聊时都认为开发商这次把楼价开高了，没想到还有不少人买，去年年底，楼价已经涨到了3万元/平方米左右”。

　　今年，随着新中轴线南段规划公布和逐步实施，加上南洲路拍出了实际楼面地价达3.5万元/平方米的地王，珠江帝景的楼价又迎来了新一轮的快速攀升期。“4万元/平方米啊！我们这些老业主虽然看不懂这楼价，但却真心高兴，自家的房子这几年实在涨了不少啊！”

　　凯旋新世界

　　涨了十几倍！让错过的楼盘策划悔足10年

　　2012年，配套已经成熟张秀钦摄

　　文/羊城晚报记者张秀钦

　　从一个楼盘的营销策划到一个房企的负责人，韩先生历经过东家的改变，也历经了广州楼市的风风雨雨。十多年的房地产行业打拼之路，韩先生接触过的楼盘非常多，不能说千帆过尽，也总算是曾经参与过郊区、中心区不同楼盘的营销策划。但在这么多的楼盘里，韩先生一直对凯旋新世界念念不忘：一方面，凯旋新世界是韩先生工作早期参与营销策划的楼盘，越早的工作，记忆越深；另一方面，也是更重要的原因，2003年，韩先生曾经有过入手凯旋新世界的大好机会，可惜韩先生错过了。2003年错过了凯旋新世界，等于错过了让韩先生财富大幅增加的机会。2003年，凯旋新世界的开盘价为7000-9000元/平方米；如今，凯旋新世界的售价为8万-16万元/平方米，这样的楼价增幅，在广州的楼盘当中又有几个？

　　时隔多年，韩先生回忆，凯旋新世界开盘时的很多细节依然非常清晰。在开盘之前，韩先生以及同事经过高强度的工作，终于把开盘要推售的每套房子的价格都确定了下来。当时，凯旋新世界对外宣布售价为7000-9000元/平方米。作为敲定最后价格的参与者之一，韩先生很清楚，部分单位公司原先期望的价格要高很多，只是为了打响头炮不得不在价格上作出让步。这样的价格，即使是按照当时的市场，也是偏低的。了解内情的韩先生当时确实非常想购买某套单位，并已经交了订金，可惜，最后还是因为各种原因放弃了。如果韩先生不知道内情，如果韩先生不曾下过订金，也许没有那么后悔，他曾经将这么多的财富放进口袋里，然后又自己亲手掏出来丢掉，这种后悔，随着凯旋新世界房价的不断走高而日益加深。

　　2004年，一位来自北京的开发商到珠江新城考察高端项目。观看完凯旋新世界后，该开发商很肯定地表示：这样的房子，在北京每平方米至少要卖两三万元。而当时，凯旋新世界的售价不过是8000-9000元/平方米。在良好销售的带动下，开发商表示要提价，提价后也不过是9000-1万元/平方米。直到2005年，凯旋新世界有关负责人才公开表态，未来该项目的售价要上升至2万元/平方米以上。

　　到了2007年，随着广州楼价不断上升，凯旋新世界的价格也有了较大水平的提升，当时，凯旋新世界部分单位的售价已冲高至3.5万元/平方米。

　　2010年，广州亚运会令广州房价飞速上升，接近四成的涨幅让人咋舌。因为亚运会，广州对珠江新城的投入力度非常大，珠江新城楼盘获益匪浅，区域楼价水涨船高。2010年，凯旋新世界最后一期一线临江的“广粤尊府”面市，望园林单位每平方米5万多元，望江单位的售价为8万元/平方米。据称，当时楼盘的销售负责人对这样的定价不太满意，认为“太低了，远远不止这个价”。当时，市场也认为凯旋新世界的这个定价较低，想买的人较多，不过并不是想买就能买到，当时的小道消息传要拼关系才能买到，也有传开发商要控制签约节奏。就在当年，和新世界关系密切的人爆料，凯旋新世界“广粤尊府”一套复式单位卖出了12万元/平方米的天价，这是广州当时最贵的洋房售价，另有两套单位也售出了10万元/平方米以上的高价。

　　现在凯旋新世界在售的单位已经不多，望园林单位售价为8万元/平方米以上，望江单位最高价则摸高至16万元/平方米，后者暂时还没有网签。

　　罗马家园

　　涨了8倍多！从“农村里的皇宫”到“地王旁的豪宅”

　　沥滘村改造仍在蓝图之中詹青摄

　　小孩子在会所前玩耍，人气非常旺詹青摄

　　文/羊城晚报记者詹青

　　十年前的南洲路，尽管在区域划分上属于海珠区，但由于靠近番禺，在不少人心目中属于偏远的“山旮旯”。杂乱的城中村、破落的厂房，令这个板块在广州楼市中的地位一直不高，部分楼盘的售价甚至比番禺楼盘还要低。

　　谁曾想，十年后，这里出了地王，近3.5万元/平方米的楼面地价创下广州地价新高。作为南洲路“拓荒牛”之一的罗马家园，成了傍着“地王”的标志性豪宅，在即将收官之际，同样做出了一个“创新高”的姿态——在售的收官作“龙禧”成为该盘史上单价最高的组团，3.3万-3.7万元/平方米的售价，相比2003年4000多元/平方米的开盘价，涨幅达八倍多。

　　“农村里的皇宫”开盘“4字头”

　　罗马家园在2003年年底开盘，超大的规模和体量，标志性的罗马柱、钟楼、雕塑，大型气派的恺撒会所，在气势上一举压过了同板块的其他楼盘。楼盘定位较高，但由于周边环境太差，被业内戏称为“农村里的皇宫”。

　　当时，较靠近马路的单位售价为3000多元/平方米，带装修均价是4000多元/平方米。相对于同板块其他楼盘，这个价位已经是偏高的，当时南洲路单价3000多元的楼盘多的是。“开盘主推130平方米左右的中等户型，首次推出近千套，在当时来说算是很大的货量”，当时的项目负责人回忆说，相对高档的定位，一开始心里没底，“因为周边整个片区给人的感觉比较低档，都是大众盘，有钱人不愿意买这里”。

　　交通数年折腾看楼客扭头便跑

　　南洲路板块经历了数年的“折腾”，尤其是道路交通环境，让早期的业主诉苦不断。

　　马小姐虽然不是罗马家园的“元老”，但也算是最早的业主之一。她在2004年年中购买“凯华庭”组团，价格约5500元/平方米，带800元/平方米的装修标准。马小姐坦言，当时真的是“买前景”，不然不会挑选南洲路的楼盘。“买楼的时候，我特意去看地铁站在哪里，我记得那一天很热，我从正门出发，打了一个‘摩的’，七绕八绕地在城中村里头转了五六分钟，差点就想放弃了。后来我老公坚决要买，相信环境日后能搞好，从楼盘后门出去地铁站也不会太远，毕竟是海珠区，规划前景好。”

　　不过，由于拆迁问题，南洲路的改造扩建工程折腾了好几年，“一条烂路，无路灯，无绿化，天晴时沙尘满天，下雨时水坑遍地”。“记得当时这一条路一年至少要修修补补四五次，很多看楼客一看到这条路，扭头就走”，罗马家园当时的负责人说。

　　记者查阅了2003年至2005年罗马家园的售价，发现涨幅的确不算太大。2003年开盘到2004年年初，均价约为4500元/平方米；2004年推出“凯华庭”，均价5500元/平方米左右；2005年推出“特莱枫丹”组团，均价约5800元/平方米。

　　道路地铁通了房价一路往上走

　　2006年下半年，道路、交通等环境的改善，成了南洲路板块飞跃的契机。这一年，“老大难”南洲路修成双向4车道；地铁3号线通车；新光快线开通。而万亩果园规划、海珠区政府搬迁等各种利好，令广州大道南板块整体飞跃，南洲路板块直接受惠。

　　罗马家园是见证南洲路板块从“烂泥地”，到交通枢纽核心区转变的一个样本。从2006年之后，罗马家园的房价实现飞跃性上涨。2006年售价为7200-7500元/平方米；2007年，已经升至8000-9000元/平方米；2008年至2009年，均价由9000元/平方米升至1.3万元/平方米；2010年，江景洋房均价冲破2万元/平方米大关。

　　“地王”来了还有什么不可能？

　　2011年至2013年，跟随疯狂的大市，海珠区楼市同样进入了涨势激烈的阶段。2012年，海珠区成为房价上涨幅度最快的区域之一。

　　罗马家园已经进入成熟阶段，更有了待价而沽的资本，在楼价进入“2万字头”后，推货量日渐减少，甚至处于断货状态。2012年，作为该盘最后一批小户型产品，“拜庭II”组团的售价达到2.2万元/平方米，并引发了大规模抢购。2013年，“龙禧”组团以“收官作”的名义，定价跳空高开，售价一跃超过“3万字头”，令不少业主们纷纷感叹：“从开盘‘3字头’起，到现在的‘3万字头’，直接加多一个零啊！”

　　然而，“地王”来了，还有什么是不可能的？二手市场同样进入了亢奋状态，如今整体挂牌价达2万元/平方米，有的业主更开出2.4万元/平方米的“天价”。人们相信，在奇迹般的楼市里，楼价只有更高，没有最高。