专家称一线城市房价还会涨 泡沫论不能以偏概全

　　楼市为何又起泡沫论？

　　今年2月份，全国七十个城市新房价格环比超九成上涨。北京、广州、上海等地的涨幅居首，而且创下来了近几年来的新高，房价快速上涨，一些房地产从业者和研究者开始担心，并且预警楼市正在存在明显的泡沫，甚至可能失控而破裂。那么楼市是否真有泡沫？如果有，泡沫会破吗？破了之后，会怎样？央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论员霍德明、刘戈共同评论。

　　一线城市房价看涨，发烫的楼市泡沫预警论再度升温，楼市泡沫到底是大是小？楼市新政引发市场新动向，调控如何真正给房价降温？

　　上周，上海的新房市场单周成交面积接近40万平方米，创下了调控以来的最高记录。这个位于上海浦东外环以外的楼盘，仅仅上周就卖出了160多套房源。

　　上海某楼盘保安：反正上一批有的买不到，摇号没摇到，还有一个孕妇在我们公司哭，这样零零散散的一天差不多能进来三四十户。

　　上海购房者：房子怎么越涨越高了？去年只有两万多，现在要三万多了。他们还说你们要买得越早越好，买得晚了还要涨。

　　在深圳，记者走访了罗湖、福田的几个楼盘。

　　深圳福田某楼盘销售人员：整个深圳的楼市都是往上涨的。

　　记者：比年前涨了多少？(比)二月份。

　　深圳福田某楼盘销售人员：一点点，整个也没有多少，一套也就长了一两万、两三万这样子，也不会很多。

　　深圳罗湖某楼盘销售人员：要看比多大的户型，同户型相比的话，涨了两千到三千块钱。

　　在北京，北京海淀区五道口一套仅37平方米的二手房，由于拥有中关村二小的入学名额，卖主叫价达到了350万元，加上中介费等各种税费，每平米购房成本超过10万元。地产巨头万科董事长王石在微博中警告，“中国楼市存在明显泡沫，故前景存在不确定的风险，一旦房价再次疯涨将可能失控而破裂，后果不堪设想。”

　　就在大家期待新“国五条”细则出台的政策空档期，与房产交易大厅一样人多热闹的地方，还有大城市的民政局。在广州，一些夫妻为了避税，在民政局扎堆离婚。

　　陈先生(广州市民)：离婚后(个人所得税方面)好办些，因为我觉得无问题，离婚就九块钱嘛。

　　记者：那你们之后会复婚吗？

　　陈先生：会的。

　　在上海，上海闵行区民政局婚姻登记中心不得不在门口特意设起公告警示牌，提醒“楼市有风险，离婚需谨慎”。与此同时，全国很多地方的二手房市场都出现了集中过户的现象。

　　曹岳(山东青岛台记者)：现在已经是中午12点了，但是我们可以看到，在各个窗口办理业务的人还是特别多，大家都想赶在新政落地之前办理好过户手续，大家可以看旁边的牌子上，办理综合收件的牌号，已经发到了下个月的2号。

　　刘戈：楼市泡沫论不能以偏概全

　　(《央视财经评论》评论员)

　　针对某一个城市来说，或者是某一个城市的某一个地方来说，这个泡沫已经大到足以让我们感到很恐惧。但在全国范围来讲，在很多城市，很多所谓的三线、四线城市的房价，虽然相对而言有一点儿高，但总体上来说在警戒线范围之内。有很多地方，我和当地的平均收入水平对比，年收入和房价之间也就是六到八倍的这样一个水平，这在国际上来说也是一个公认的合理价位。但在北京、上海这样的地方，尤其是在这样的城市里的某一个地方，尤其是一些高档的住宅，上涨的非常厉害，它变成了冰火两重天，而且之间的差距越来越大。所以现在在讨论中国房地产市场泡沫的时候，我觉得不能够一概而论，而要就某一些地方的某一些房价来谈。

　　霍德明：长期来看一线城市的房价还是会上涨

　　(《央视财经评论》评论员)

　　我的意见很清楚，有泡，但是还没有沫。北京五道口的华清嘉园的案例，37平米要价350万，我们单位有好几位同事，他就在华清嘉园小区里有房。你给他五万块钱，他马上卖。六万块钱，他就毫不考虑了。一般来讲是四万多，那个情况完全是在做一个噱头。其实房地产是有人在吹泡，但是我们要注意到它这个泡会不会变成沫？我看北上广深一线城市，尤其是这几个城市里面的某一些小区，它有这种泡的现象。至于说是不是成交了，我们还得长久的来看。大部分的其他的大型城市大都和刚需，或者和老百姓的实际需要是有关系的。当然这并不代表说我们可以完全忽略，北上广深这些一线城市是不是有国际的炒家，还有甚至国内的专门投资、投机的这些人在里面吹泡泡。

　　我还是要坚持我刚刚的论点，有泡而没有沫，怎么说？房地产价格就算成交很高，但是万一房地产跌下来以后，直接影响银行的坏账率了。就我们今天来看，我们房地产的坏账率非常低的，大概1%，不到2%。而且最重要底子厚的根本原因在哪儿？中国人的储蓄远比贷款的量要高很多。当然，我说有泡而无沫，并不代表将来就可以完全放心了。今天我们必须认清，中国是一个泱泱大国，将来很多城市会有外商公司、外国人，或者我们中国本身也会有人希望到国际化的环境来居住的，所以像这种情况呢，有很多城市，尤其在北京，将来房价某些区域里还会涨上去，这一点儿也不用质疑。

　　刘戈：近期的房价上涨和新国五条有一定的关系

　　(《央视财经评论》评论员)

　　近期的房价上涨和国五条有一定的关系，现在尤其是二手房的交易，整体上来说，3月份的前十天，北京的交易量已经超过了2月份，让大家对于房价今后的预期又一次发生了动摇。其实就买房子来说，总体来说，它是一个投资的行为。当更多的人看到未来的房价可能还会上涨，有了这样的预期以后，那么他就会出手。现在在这一阶段来说，这一段时间有点井喷式的交易额放大和价格上升，还是有一些短期性的影响。

　　说泡沫失控，我觉得现在还有点儿言之过早，但是在短期内的变化有点儿太快了，所以大家在心理上会有一些压力。这个太快的包括各方面的因素，包括政策的影响，包括房地产中介，因为现在中介不断的给买家和卖家双方打电话，告诉卖家说现在如果要是不赶紧卖了以后20%的税对你影响很大。告诉买家说，你赶紧出手，你要不出手的话，最后那个税费会转嫁到你身上，所以在一定程度上它催生了这样一个快速的增长。但这个能持续多长时间，我觉得现在从数据上来看，已经比月初的那些天有一些见下降了。

　　霍德明：现在绝对要警惕房地产泡沫

　　(《央视财经评论》评论员)

　　以美国的次贷危机来讲，从2002年到2006年，房价已经是涨了一倍，也就是四年的时间。当然它后来跌下来，它在涨的时候，我叫它是泡，它跌下来的时候就变成沫了。美国的次贷危机直接导致后来华尔街的金融危机，当泡和沫都在一块儿的时候，就崩溃掉了，房地产的泡沫现在绝对要警惕。对于中国来讲，有一些城市、有的地区还在吹泡泡，但由于我们国家的底子很厚，银行储蓄的倍数比贷款储蓄要高很多，不像是美国，我们正好是反过来的情况。所以现在看起来，我国的银行是比较稳的，但是对于社会大众来讲，这个泡泡吹得大，站在旁边的人就会害怕，这个泡要是一破的话，那个空气打在咱们身上也受不了，所以我觉得这点还是心理因素。

　　霍德明：必须强调金融方面的管制

　　(《央视财经评论》评论员)

　　拥有房子的人永远预期它上涨，甚至他希望它的财富越来越多。光是预期，会不会造成房子上涨？那么总有一半的人是预期要上涨的，另外有一半要预期它下跌的。要用经济学的眼光来看，银行对信贷的这一块其实真正掌握房价的一个走势，它是最重要的。现在周小川特别强调选择性的信用管制，就是银行就可以决定，对房贷，或者是说房地产的整个贷款量是有多少的比重，在我全部的贷款里只要把这个分寸拿好了，然后其他地方的贷款不许它流进房地产领域，这样对于房价的掌控其实就差不多稳定了。日本在90年代，美国在2000年的时候，就是银行已经完全放开来了，利润非常低，银行欢迎没有钱买房子尽量去买，你要贷多少钱，我就贷给你。所以在政策上面，尤其在银行信贷上没管制，这是造成当初房地产泡沫破掉的一个原因，因为他后来开始管制了，它就戳破了。

　　其实就大环境来讲，中国人的储蓄很多，这是没问题的。第二个，如果我们的货币政策，或者是银行监理监管政策能够把握得好的话，我一点儿也不担心。目前有一些地方有一些泡，但是绝对不会到沫。如果要了解，就要先去了解到当时泡是怎么吹起来，其实2003年的房价不高， 2004年、2005年才开始把泡泡吹起来的，而这个时间正好是我们外汇盈余，外汇储备的累计一下上来以后，所以2006、2007、2008年这三年之间房价至少全国大概涨了100%以上。之后由于金融危机，后来我们出台四万亿救中国的经济，可是四万亿的副作用也让2009年、2010年中国房地产受到很大的刺激。严格讲起来，如果没有外面的气在那儿吹这个泡的话，这个泡也不会长大。一般老百姓肯定是要买房子，肯定是要改善自己的生活，生活质量越高，它的成本肯定也会越高，所以我想最后还是得非常强调金融方面的管制，才能让泡沫不至于危害到全国的范围。

　　刘戈：终究有一天狼是会来的

　　(《央视财经评论》评论员)

　　现在来看，其实是政府一直在控制，但是在预期上来说，大家通过以往十年来，整个的预测和房价的走势来说，是给预期房价会上涨的人的一个心理的来源。怎么说？在2001年开始，不断的有专家在说房地产有泡沫，明年、后年可能会破裂，然后会下跌30%、40%、50%，但是房价一直在涨。在这种情况下，越来越多的人相信我们的房地产是不存在泡沫的，但是我们知道有那个寓言，说狼来了，很多次狼没来的，但终究有一天狼是会来的。

　　尹中立：不解决土地制度和收入分配问题中国房价的畸形状况就不会得到改变

　　(中国社科院金融研究所研究员《央视财经评论》特约评论员)

　　中国的房地产市场的销售状况于美国和其它国家有很大不同。欧美的一些国家，实际上房地产的销售主要依赖金融杠杆，而中国是按揭贷款，实际上整个房地产销售收入的比例是很低的。说明支付能力是很强的，所以问题出来了：一方面大多数人买不起，但是少数人支付能力极强，这实际上是中国的居民收入分配出了很大的故障。第二个问题是土地制度，中国的土地制度实际上由地方政府高度垄断了土地一级市场，这是中国土地价格不断上涨的内生的机制。这两个问题是核心问题，不解决，中国房价的畸形的状况就不会得到改变。

　　刘戈：房地产登记制度能挤掉所谓的泡沫

　　(《央视财经评论》评论员)

　　现在两会决定我们要做房地产登记制度，那么有了这样一个制度，就能真正的让那些把房子空置的人，让他们把这个房子腾出来卖掉，如果这种需求降低了的话，那么就有更多有自住需求的人，在房价下跌的时候能够买入。那么这样的话，所谓的泡沫就会被挤掉。那么在这个体系建立起来以后，怎么样有一个稳定的税收政策，能够把房地产调控的决心通过法律的形式、通过税收的方式把它确定下来。而不是用一些临时性的方式。因为临时性的方式会产生很强的不确定性，所以大家心态总是起起伏伏，今天相信房价会下跌，明天相信房价还会上涨，这样就不可能有一个稳定的预期。

　　霍德明：不能让房地产的泡沫挟持了其他的政策

　　(《央视财经评论》评论员)

　　一个稳定而健康的房地产市场是任何一个国家在经济发展中间非常重要一个环节，而我们国家在未来五到十年，甚至更长时间里推动城镇化，所以千万不可以因为房地产的泡沫，而挟持了其他的政策，这点是很可怕的。