海南楼市“去泡沫”：“价格战”去库存

　　日前结束的第17届海南冬季房地产展示交易会上，8 .8折到7 .5折各种折扣不一而足；送家电、送装修、送旅游等各种促销方式让购房者眼花缭乱。然而据主办方统计数据显示，房展会3天时间共预定和成交房子162套，创下近三届房交会的新低，成为2012年海南楼市“惨淡”的注脚。

　　2012年，断臂求存的“价格战”加速了海南房企优胜劣汰，中小房企去库存后离场观望、大型房企增持土地转型。专家认为，海南楼市“价格战”或将持续至今年2季度，呈现量稳价滑的趋势。

　　楼市筑底：“价格战”去库存

　　随着国家对房地产调控政策的收紧，2012年海南房价保持低位运行，二三季度作为传统淡季，成交均价与成交量一路走低，据海南克而瑞数据中心分析显示，3月至10月间海南全省月均成交面积保持在35万平方米至53万平方米范围内浮动，10月份成交面积仅为35.02万平方米。

　　根据中原数据平台等多家机构的监测数据显示，去年5月起，以琼海、文昌、陵水为先锋自北向南的“价格战”逐渐展开，三地成交均价较2011年同比下降2成左右，而陵水乐活城市项目更是在年底发布了6.4折的认购价。海口市海长流项目在周边12000元至15000元的区域水平内，开出7068元/平方米的超低价，成交均价仅为9000元/平方米。

　　海口市房地产协会统计数据显示，2 0 1 2年海口市销售商品房266 .1万平方米，同比增长18%，商品房价格为9402元/平方米，同比下降了6 .6%。商品房新开工面积262万平方米，同比下降39%。商品房库存量为463万平方米。

　　业内人士认为，“价格战”的激烈在于，独树一帜的降价会使整个销售片区陷入停滞，形成了区域销售牵一发而动全身的全岛激战“澄迈县湾区成交均价在7000元至8000元左右，而御景湾精装修楼盘开盘价仅为5800元，一度使周边开发商封盘停售，这样的竞争太激烈。”王路介绍说。

　　记者从滨江海岸、御景湾及海长流等多个项目处了解到，逾半年的价格厮杀帮助一部分企业减少了库存，实现了短期资金回流。滨江海岸2012年价格在13000元每平方米，而今年的入市价格仅为8000元，直接推动企业增加了近4万平方米的销售计划；御景湾在开盘短期内即实现了700套的去库存任务；海长流的销售规模直接接近5亿。

　　专家认为，“价格战”白热化背后，表现出房企担心后市压力“断臂求存”的无奈，而据市场分析人士检测，海南省库存压力仍在不断增加。海南克而瑞数据中心数据显示，海南省各市县商品住宅存量较今年上半年和去年同期都有大幅提高。

　　“一批拿地价格较低的中小企业和财大气粗的大房企，可以率先撤离市场或持地观望，而那些拿地价格高的开发商只能封盘稀售或黯然退场。”王路说，这一轮价格战不仅吹走了房价虚高的泡沫，让房价逐步回归理性，而且也对海南房地产企业进行了优胜劣汰的洗牌，为今后海南楼市的健康发展奠定了基础。

　　“后价格战时代”：2013年量稳价滑

　　据搜狐焦点数据监控中心统计，2013年元旦首日，海南楼市共签约78套，环比下降了68套。第17届海南冬季房地产展示交易会也“惨淡”收场。业内人士认为，与房企“抱团取暖”热闹现象相比的平淡开局，预示着2013年海南楼市将保持量稳价滑的趋势。

　　新浪乐居海南负责人介绍，由于中国内地迎来28年最冷冬天，大批游客提前登岛，加之海南房企激烈的“价格战”，一切利好因素兼备，然而楼市暖冬并非很暖，通过抽样调查发现，海口等地刚需和候鸟人群购房意愿强烈，然而因政策不确定性及价格波动剧烈，导致大部分购房者持观望态度。

　　浙江嘉兴的“候鸟老人”周定勋告诉记者，今年寒冬浙江提前降温，他和几个战友一起来海南过冬，都准备在这里买房子过冬，可是观察了几个楼盘觉得应该还有降价空间，因此会等到春节后再着手选房。

　　“楼市平淡的暖冬或仅持续至春节前，随着3月后气候优势的丧失以及新增产品水平的局限，楼市价格还将进一步趋近理性，今年二、三季度将成为海南楼市‘反思’的黄金时期。”王路说。

　　分析人士指出，房展会的存在突显了指导理念的局限性。房展会模式不仅落后，而且更将海南楼市引向了住宅销售的死胡同，在经历了“价格战”阵痛后，政府和企业应认真思考“后价格战时代”海南旅游地产的转型发展。

　　“海南岛面积不大，然而各个市场区域却需要依自身优势细致划分，而这些在过去都被忽视了。”中国旅游研究院海南负责人王振介绍说，海岸资源是海南房地产市场发展的重要资源，而过去政府优先将海岸资源大量开发，发展海景住宅和酒店，不仅无法实现经济聚集，配套设施落后，还造成内陆经济发展缓慢及海洋污染等一系列问题。

　　业内人士指出，有些海南沿海岸线发展的社区，每年有九个月“人迹罕至”，夜晚寂静如死城，不仅造成当地酒店、餐饮等第三产业发展停滞，而且医院等配套基础设施难以发挥作用，土地大量闲置。

　　专家建议“后价格战时代”，海南急需将海南各地市场细化分级，以更科学的方式规划全省的旅游地产开发，有针对性地集中进行开发，避免资源的浪费，力争在未来尽快减缓量稳价滑趋势，促进量价均衡健康发展。

　　楼市转型：关键发展旅游地产

　　专家指出，海南楼市转型的关键在于对旅游地产的认识转型。“大多数人以为在旅游地做房地产就是旅游地产了，其实这只是‘旅游地’地产。”王路说。

　　据介绍，当前海南省土地产出不高、供地结构不优、土地闲置的问题比较突出。2011年海南省建设用地每平方公里G D P产出只有7350万元，列全国倒数第四位。供地结构上看，2007年以来，海南省有偿供应的建设用地近半数是住宅用地。

　　目前海南绝大部分房地产项目仍是普通住宅项目，并没有抓住国际旅游岛“旅游”的核心价值。而真正的旅游地产是需要“服务先行”，依托配套服务设施及物业租赁等形式来实现盈利的。

　　王路认为，旅游地产前期投入较大，投资门槛是目前旅游地产发展的最大局限，因此本轮价格战后，大型企业纷纷增持海南土地或持地观望，一些房企对旅游地产的先行试水将逐步带动海南楼市在这一领域积累经验。

　　优化土地结构也成为海南促进房地产市场转型升级的当务之急。目前海南省已认定的闲置建设用地有23万亩，占已供地的38.6%，还有一批未认定的闲置土地沉睡积压在开发商手里。海南土地供应必须体现转方式、调结构的导向，优先配置给有实力、有信誉的投资商，提高土地利用效益。

　　据了解，今年海南各市县、国土部门将对闲置土地要全面排查清理，限期处置，加快盘活。长期不开发的土地要果断置换给干得快的项目。

　　海南省长蒋定之在去年底召开的海南省经济工作会议上也表示，海南今年将继续调整优化房地产开发结构。将用地指标向重点项目和品牌企业倾斜，适当降低普通商品房建设比重，适度发展大众化酒店，加大存量商品房促销力度，促进房地产投资和销售协调增长。