住房模式会有哪些变化？ 租赁式保障房或成主力

　　很多国家在从中等收入国家向发达国家转型中，都会对住房模式的选择给予高度重视。因为住房模式对居民消费行为、居住与就业的空间匹配、城市建设融资、公共服务资源布局等具有重要的全局性影响。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为，当前中国住房模式正面临新一轮历史性重构，中国住房模式未来必将出现一些新变化。

　　变化1

　　淡化资产属性，强调消费属性

　　“要不要鼓励居民拥有自己住房，这是英美自由资本主义与欧洲大陆福利主义在住房模式上的一个根本区别点。”陈杰说，英美住房自有率多在68%左右；欧洲大陆国家如德国、法国、瑞士和北欧国家，住房自有率则只有30%-50%。但相对应的是，英美实行低福利，欧洲大陆实行高福利。道理很简单，如瑞典学者凯梅尼曾指出，高住房自有率与“福利国家”是具有替代性的制度安排。当一个国家把公共财政资源过多投入到对自有住房的扶持政策上，必然减少对其他福利的支持。

　　当前，有研究发现，与其他收入形式相比，中国城镇居民财产性收入分布的基尼系数是最高的，而且近年来对总收入差距的贡献也在迅速扩大。从国际经验来看，财富的两极分化也远远高于收入的分化情况。陈杰说，经济转型发展时期，从缩小贫富差距和实现“共同富裕”角度出发，还是应该鼓励劳动所得为居民收入主要来源。此次十八大报告对居民财产性收入的提法修改为“多渠道增加居民财产性收入”，这应该是有深意的。首先，不鼓励居民把资产过度集中在住房上；其次，要广开渠道，增加居民其他方面投资途径，分散资产风险。

　　如何抑制住房过度资产化？陈杰建议：主要从税收制度入手。如通过实施房产税，增加囤积成本，并使住房资产增值有相当部分“归公”。公共投资带来的土地增值收益理应多数转换为公共资财，再投入为公共服务；其次通过调整交易环节的税收，降低住房的可投资性。

　　过去几年，上海市委对住房问题明确提出“三个为主”(居住为主、市民消费为主、普通房为主)的思路，这个指导思想对于稳定上海房价、降低上海经济对房地产的依赖度、促进经济结构转型都起到重要作用。陈杰预计，上海住房模式的有关经验未来可能会向全国推广。

　　变化2

　　顶层设计的同时，更多鼓励地方自主创新和因地制宜

　　住房模式需要有框架性顶层设计，但顶层设计更多会来自基层好的实践经验的总结与升华。陈杰说，从历史上看，住房公积金、住房合作社，乃至近年来政府非常看重的公共租赁房制度，都是地方根据自身情况自主创新出来的，在实践中得到检验，效果良好的才上升到一个地区乃至全国的住房制度。

　　即使有了顶层设计，也只能是总体框架，具体实施政策应因地制宜，需要在地方实践中不断动态调整完善。陈杰预计，未来中国住房模式将会在顶层设计把握大框架后，始终鼓励地方根据自身实际情况自我调整，并给予充分空间。中国地域辽阔，地区间差异大，各地住房市场发展情况和住房保障面临的形势差别很大。不应所有省份、所有城市都提供同样比例的保障房。根据经验，住房保障压力主要来自外来人口。人口导入多的大城市、超大城市，住房市场调控力度大一些，保障投入多一些。外来人口少的中小城市，应更多依靠市场机制来平衡住房供需、实现人人住有所居。

　　变化3

　　租赁式保障房成为主力

　　“市场配置和政府保障可以兼容和互补：有效抑制投机炒作，可以促进市场的长期可持续发展，政府的保障负担也会减少大半，但如果住房保障过多以产权资产形式提供，保障需求面循环扩大，房价难以抑制，对保障形成新的需求，形成恶性循环。”陈杰说，预计未来租赁式保障房将成为主力。同时，从保障与市场兼容角度来看，保障房将从现有住房资源中筹措挖掘。

　　一方面，新建的保障房为了满足当前亟需，设计不足，又没有销售压力，质量较低，难以长期使用，存在资源浪费风险；另一方面，大量新建保障房，不仅与商品住宅竞争有限的土地资源，使商品住宅稀缺性放大，商品房价难以回落，同时直接压缩了中低档商品住房的市场空间，商品住宅只剩下高档房和豪宅，政府提供的保障房与市场化商品住宅之间出现过大的落差。

　　根据住房经济学的“梯度消费理论——住房过滤模型”，陈杰建议：政府通过房产税等税收办法挤出闲置住房，或成立公共组织以租赁中介身份收购空置住房的使用权，然后以租赁补贴来支持中低收入家庭从市场上租赁这些住房。新建住房还是主要由开发商以市场化形式来运作，更加专业和符合社会分工原则。由新建住房满足高收入者不断上升的住房改善需求，通过税收等制度设计引导高收入者放弃原来的较旧住房，转移给中间收入，中间收入再把手头的中间品质住房让渡给中低收入者购买或租赁。这样更加符合市场规律的住房发展模式。目前不少地方都在利用现有房屋资源解决多层次住房需求方面进行探索和尝试，预计会得到更多鼓励。

　　变化4

　　保障房更注重社会融合性

　　城市住房表面是建筑形态的住所，本质是城市的“居住权”和“发展机会权”。要得到发展机会，就不能与社会活跃群体和公共服务资源在空间上隔离开。

　　英美式自由主义经济体中，公共住房被看作市场淘汰者的最后避难所，居住者都是最低收入人群。虽然这些公租房租金一般十分低廉，确实起到托底保障的作用，但代价是低收入者的集中聚居，形成了严重的贫民窟现象，存在大规模边缘化效应，进而产生自我循环的“贫困陷阱”。然而，在德国、荷兰和北欧，公共租赁房或叫社会租赁房开放给所有或大多数收入阶层，各阶层人士混合居住，公租房和私人租赁市场协调融合发展，形成一元化租赁体系。德国、荷兰和北欧能做到公租房广开门户的关键，一方面是靠直接发放给低收入者的租金补贴，另一方面是建立起一批不唯利是图的非盈利性运营组织。在保本非营利原则下，公租房采用历史成本原则。只要租金能够抵消资本的利息成本与运营成本就可以满足，而公租房的资金实际成本将随着时间因为通货膨胀的作用而不断下降，逐步体现出成本竞争力。

　　上海公共租赁房制度在设计时候就注意到这些教训和经验，在全国门槛最低，实行开放式租赁。尽管上海及全国各地城市当前在推行公租房方面看似都遇到一些挫折，突出的是公租房租金水平不比市价低，以致出租率不足。但要看到，公租房的租金优势是需要一段时间积累才能体现出来的，为此对其长期发展要有信心。然而，公租房仅做到广开门户是不够的，还需要细化的货币化住房保障机制的配合才能让更多低收入者受益。未来中国住房保障的发展，应该是实物保障和货币保障并重的。（记者 唐烨）