党报三问民资投建保障房：回报不足咋办？

　　【新闻背景】

　　近日，住房和城乡建设部下发《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》(以下简称《通知》)，鼓励并引导民间资本参与保障房建设。

　　事实上，从大规模建设保障房的第一天起，有关部门就一直希望引入民间资金，以改变保障房几乎完全靠各级财政资金和地方政府负债支撑的投入模式，拓宽投资渠道，从而缓解资金压力。

　　尤其公租房的建设，资金压力更大，更需要借助民间资金的力量。

　　但几年的实践下来，民间资金参与保障房的规模仍然较小，动力仍然不足。

　　【核心观点】

　　观点一

　　目前民间资金参与保障房大致有两种模式：一是成为投资主体，减轻政府投资压力；二是承担阶段性的投资职责，最终还是财政埋单。

　　观点二

　　能不能吸引民资，关键还在能不能建立合理的回报模式。

　　观点三

　　要提高民间资金的积极性，一方面需要财政资金、土地政策一视同仁，另一方面需要金融机构加强对民间资金的支持。

　　一问最终还是由财政埋单？

　　据住房和城乡建设部有关负责人介绍，尽管民间资金参与保障房的规模目前还比较小，但是经过几年的探索，逐渐形成了集中参与保障房建设的模式。根据投资主体不同，大致可分为两类。

　　一类仍然是以政府作为保障房的投资主体，而民间资金承担阶段性的投资职责，先期参与保障房建设，建成后再移交给政府。这种模式下，实际上最后仍然由财政资金来埋单。

　　比如现在各地都要求在商品房中配建保障房，就是典型的上述模式。政府在商品房项目的土地出让前，设定配建保障房的户型、比例等前置条件。项目建成后，开发商按照土地出让的协议约定，将配建的保障房无偿移交给政府，或由政府以约定的价格回购。实质上是政府以土地出让金的减少代替了直接投入，可以延后财政资金的投入时间。

　　这种模式中，企业垫资建设——政府回购的BT模式也比较常见。政府以公开招标方式选择投资方，项目竣工并接受验收后由政府按约定回购。如浙江省湖州市采用BT模式，引入浙江省建设投资集团投资建设怡和家园项目3700套保障性住房。项目竣工后，政府在24个月内分三期回购。这种方式可以减缓项目启动前政府短期融资和项目建成后集中支付的资金压力，也有利于财政资金使用的公开透明。

　　第二类则是财政资金发挥杠杆效应，引导企业或其他机构参与保障房建设成为投资主体，从而减轻政府的资金和债务负担。

　　比如在很多工业园区，都有企业直接投资建设的公租房。这种公租房建成后优先向本单位职工出租，消化部分保障对象，再按规定将一定比例的房源面向符合条件的其他保障对象出租，减轻政府住房保障压力。

　　此外，还有企业投资——政府回租的方式。这种方式有点像BT模式，但政府回租而不回购，住房产权仍属开发商。2009年，浙江省平湖市通过这种方式筹集公共租赁住房，由政府使用10年，政府承诺的租金为25元/平方米，租金每两年上调8%。这种方式既可以减少政府一次性投入，又有利于改善房地产开发经营方式、稳定开发企业预期。

　　二问合理营利模式咋建立？

　　当前民间资本参与保障房建设尚处于“摸着石头过河”的阶段，还面临着一些亟待解决的困难和阻碍。

　　住建部负责人认为，保障房能不能吸引民间资本，归根到底，还是要看能不能有合理的回报模式，企业能否实现资金平衡并赚取合理利润。

　　但从目前的形势看，最需要民间资金参与的公共租赁房建设中，投资回报低、资本回收期长，甚至无法平衡资金，成为阻碍民间资金参与的最大障碍。

　　以目前的土地、建筑成本以及租金水平计算，投资建设公共租赁住房，即便不考虑通货膨胀因素，投资回收期一般也需要20至30年。如果考虑通货膨胀、房屋维护成本等因素，资本回收期将更长，甚至是无限长。

　　另一方面，由于存在项目收益难以平衡利息的风险，企业也难以获得银行贷款支持。

　　对此，一直在探索参与公租房建设的万科集团有关负责人告诉记者，哪怕能有1块钱的利润，企业也会不遗余力地参与公租房建设。但现实情况是，连“1块钱的利润”都很难实现。导致不少民间资本想参与保障房，但都“有心无力”。

　　土地政策的不明确、不一视同仁也挡住了民间资本参与公租房的道路。房地产企业和其他机构投资建设公租房，在一些地方享受不到土地的行政划拨政策，投入成本太大。企业利用原有土地建设保障性住房时，有的地方要求改变用地性质，补交相当数量的土地出让金差价，实际上增加了企业的负担。

　　同样的问题也出现在财政补助上。目前在多数地方，投资建设公租房的企业享受不到财政补助。虽然国家有关部门下发了补助资金，但多数地方未将补助资金发放给投资建设公租房的企业，特别是民营企业。部分地方担心审计、上级检查时说不清，对民营资本投资建设的公租房项目，不敢给予补助。

　　对企业而言，由于保障房项目建设周期长，不确定因素多，建设成本和管理成本上升的风险也很大。比如近两年开工建设的保障房，由于建材和人工成本的上涨，企业的成本上升了很多，一些原本还能有微利的项目也出现了亏损，但政府部门却难以进行有效地补偿。另一方面，随着房地产调控的深化，地方财政压力加大，保障房建成后能不能按约定支付回购款也存在风险。

　　被寄予很大希望的配建模式，时常也是看上去很美。因为怕影响楼盘销售，开发商普遍不赞成在商品房中配建保障房。当前，有配建要求的地块往往由于出价太低甚至无人出价而流拍。

　　三问税收金融能否加强支持？

　　住建部负责人认为，当前，引导民间资本进入保障房建设的政策方向应该是：社会资金投资建设公租房、廉租房和棚户区改造，与政府享受同等政策，消除政策壁垒，降低建设成本，增加租金收入，引导合理预期。

　　从这个角度看，住建部近日出台的《通知》，在以多方式引导，给予贷款、税收、土地使用等优惠政策以及创造良好投资环境方面，的确为民间资本参与保障房建设保驾护航。

　　要提高民间资金参与保障房的积极性，最重要的是解决企业资金平衡并提供微利的问题。这一方面需要财政资金、土地政策方面，能一视同仁给予支持，另一方面也需要加强金融机构对民间资金参与保障房建设的支持力度。

　　《通知》明确提出：地方政府可采取贴息方式对公共租赁住房建设和运营给予支持，民间资本参与各类棚户区改造，享受与国有企业同等的政策；可以在政府核定的保障性安居工程建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资；符合财政部、国家税务总局相关规定的，可以享受有关税收优惠政策。

　　同时，《通知》提出：按规定免收行政事业性收费和政府性基金；项目用地上适用国家规定的保障性安居工程土地供应和开发利用政策；公共租赁住房项目可以规划建设配套商业服务设施，统一管理经营，以实现资金平衡。同时，对于实行公司化运作且符合贷款条件的保障房项目，要求银行业金融机构给予积极支持。

　　这一系列的政策，基本是现行以政府为主体建设保障房的相关政策的翻版，做到了对政府和民间资金一视同仁。如果政策能落实到位，资金平衡就有可能实现。

　　有关专家表示，《通知》提出的政策将为民间资本参与保障房建设创造良好的环境，有利于提高积极性。想要更多、更好地吸引民间资本参与保障房建设，还需扫除准入、运行、管理等机制体制上的障碍，中央、地方、企业要将自己的角色扮演好。

　　《通知》提出的政策相对来说比较宏观，要取得更好的效果，还应根据各地的实际情况，出台更为细致的配套措施。如对社会资金投资建设的公租房项目，能否进一步明确延长贷款期限和享受利率优惠？对商品住房项目配建公共租赁住房，由政府回购、回租的，能否免征营业税、土地增值税、企业所得税？能否允许大中型企业在符合城乡规划、土地利用规划的前提下，利用自用土地建设公租房等？

　　整个“十二五”期间，我国共将开工建设各类保障房3600万套，《通知》的出台能否为保障房建设的资金压力解渴，一切还要等待时间的检验。