易宪容：如何确保房地产调控的初期效果

发布：2010/5/5 9:13:22 来源:互联网浏览次编辑：佚名

国十条后，国内房地产市场快速上涨的房价开始松动，一线城市“抢购”住房的现象也开始消失，住房销量全面下跌，也就是说，房地产的宏观调控开始出现效果。但是，房地产宏观调控政策的作用与影响应该仅仅开始，中央政府对此不应掉以轻心。因为，从国十条后的市场反映情况来看，政策对市场影响的仅仅是那些住房投资者，由于个人信贷政策的调整而让这些人无法进入，这些想进入市场的投资者看到国十条出台后改变了进入房地产投机炒作的行为，而对于已经进入的住房投机炒作者、房地产开发商及地方政府的触动仍然很小。

　　对于已贷款购买住房者来说，尽管对第二套以上的存量房的利率调整中国银行开始有所动作，但是其他银行还没有跟进，因此，国十条信贷政策调整对他们影响是十分有限的。在这种情况下，这些投资者并不会很快地退出市场或把手中的住房卖出。他们中的不少人仍然希望新的房地产政策如2008年那样出现逆转。这就使得住房市场交易可以减少或急剧下降，但是房价下降仍然会有限。

　　对于房地产开发商来说，由于2009年及2010年一季度住房销售的疯狂，它们已经获得了前所未有的利润，房地产企业的实力大增、现金流充足，再加上前几年住房销售以惜售方式的暴利效应，房地产开发商面临当前的政策变化，一定持房观望，甚至于不销售一套也持续地让住房的价格上涨，以便误导市场预期，房价仍然在快速上涨，诱导购买住房者进入市场。因此，在这样的情况下，想指望房地产开发商按照市场供求关系变化来调整价格是不可能的。

　　对于地方政府来说，尽管国十条要求地方政府对当前的快速上涨的房价负责起来，要求地方政府加大对中小套型住房及保障型住房的投入，但是由于国十条触及到地方政府的土地财政及既得利益(GDP增长及寻租)，对国十条的实施是不情愿的。因此，面临国十条，地方政府或是采取拖延的方式，或是出台规避国十条的地方政策。在这样的情况下，国十条的效果就可能会严重弱化。因此，面对种种国十条实施的障碍，中央政府决不可掉以轻心，而是要把握住房地产投机炒作之要害，并用全国性政策来严厉限制它。只有全面遏制了房地产投机炒作，让房地产市场回归到住房功能上来，这个市场才能健康发展。

　　根据清华大学蔡继明教授的研究，近几年来，中国城市人口每年增长1100万－1300万人，如果城市新增人口与新增住宅保持一致，按每个家庭3人、每人配套30平方米住房计算已经达到改善性要求，每年新增住房3.9亿平方米就可满足需要，而2006－2008三年全国共销售商品住宅17.95亿平方米，平均每年5.98亿平方米，实际销售面积比人口增长所需面积高出2.08亿平方米！即使考虑到旧房拆迁或者报废、人口自然死亡后遗留给子女的住宅、少量自建住宅、单位建造的非商品住宅以及政策性住宅等因素相互抵消，至少还有2亿平方米的商品住宅不属于一户一宅的用途，如果把每户第二套及第二套以上的商品房视为投资性房产，在过去几年间，投资性房产占商品住宅总销售面积的33.4％，超过了1／3。而2009年的情况应该比此更为严重，2009年住房销售面积达8.53亿平方米！可见，国内房地产泡沫吹大，完全是银行信贷无限扩张、投资性购买住房大增的结果。因此，要改变这种状况，就得弱化住房的金融属性，让住房回归到居住功能上来。这才是当前房地产市场宏观调控的核心所在。

　　因此，对国内房地产市场除了严格的房地产规划、相应土地供应及信贷政策调控之外，税收也应该成为调控房地产市场的重要手段。无论是在新增房屋建设、保障住房供应，还是在限制房地产投机、防范囤房炒房方面，政府都要积极运用税收手段。只有这样，房地产宏观调控才能取得立竿见影的效果。特别是对个人住房信贷政策调控起到一定的效果的同时(当然还有很多不足的地方)，如果没有房地产税收政策相配合，不少住房投资者肯定会寻找新的规避信贷政策方式。因此，房地产新的税收政策推出已经十分迫切，而不是等信贷政策效应弱化后再为之。只要这样才能够巩固及深化当前房地产宏观调控的效果，真正地改变房地产市场投资者、房地产开发商及地方政府的市场预期。

　　总之，当前房地产宏观调控的核心就是要通过个人住房按揭贷款信贷政策及房地产税收政策来全面限制和打击房地产投机炒作，让国内房地产市场性质发生根本性改变，政府的房地产宏观调控政策对此决不掉以轻心，相反，继之而来的政策要更为坚决，这样才能真正改变市场预期，把房地产的投机炒作真正挤出市场，否则房地产市场既得利益集团新的一轮反扑又可能出现。当这种情况出现时，中国房地产泡沫破灭也就不可避免了。

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