新一轮楼市调控风暴将至 专家称可能引发拐点

　　北京科技大学教授赵晓不久前略显激动地表示，“结合宏观形势面以及各方因素判断，如不防范于未然，2010年中国房地产市场完全有可能续演较2009年更大的新一轮疯狂。不止一位业内人士呼吁，应立即采取措施控制房价过快上涨。

　　一些房地产业界人士也对目前的“单边”上涨局面感到不安。新一轮调控风雨欲来。本报记者多方获悉，信贷、税收、土地方面的调控将进一步强化，上市公司再融资速度也将被控制。

　　新一轮调控全面酝酿

　　调控具有时滞性，在大批的新增供应量和保障房上市之前，市场依然疯狂。

　　住房城乡建设部4月13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。房价过高、上涨过快和住房供应不足的城市，限制购置多套房或大批量购置住房的炒房行为。对捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为，要公开曝光，严肃处理。

　　本报记者从银监会内部人士处了解到，银监会现在并未颁发正式文件强制各商业银行实施二套房六成首付的政策，下一步可能将通过窗口指导的方式，令各家银行对二套房风险有所警惕。银监会主席刘明康态度明确，银行有权不给炒房的人贷款。

　　而银监会随后透过新华社发出的澄清文字明确提出：“各商业银行不对投机投资购房提供贷款，如无法判断，应大幅度提高首付款比例和利率水平。”业内专家解读认为，“大幅度提高首付款比例和利率水平”，与首付提至五、六成，并不矛盾。银监会采取窗口指导的方式来调控房地产信贷，也符合其2009年以来的行事风格。

　　另据本报记者了解，房地产开发信贷也在渐趋收紧。除了刘明康提出的各商业银行可重点支持的地产商名单，其他地产商不贷或从严审核，控制开发贷款的增长，一些中小地产商获得开发贷款已经越来越难。

　　除了房地产信贷逐渐收紧以外，楼市调控的另一个重磅炸弹是税收政策。有知情人士向国家税务总局相关部门和北京市地税局求证后得到的回答是，新设立房地产特别消费税的可能性不大，但开征房产税却是可能的。

　　根据1986年国务院颁布的《房产税暂行条例》，房产税或依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳，税率为1.2％；或依照房产租金收入计算缴纳，税率为12％(财政部和国税总局后将其减征为4％)。条例规定“个人所有非营业用的房产”均免征房产税，而只要财政部将这一规定修改并报国务院批准颁布，即可实施。房产税很大程度上具备了讨论多年的物业税的功能，但无须重新立法。

　　对开发商来说，比房产税影响更大的是土地增值税的清算。据本报记者了解，目前土地增值税的清算引起了国税总局高层的高度重视。

　　此外，北京此前暂停的住宅土地出让将在4月15日后恢复。本报记者从知情人士处获悉，未来北京等热点城市的供地方式，将作出一定程度的调整。例如，一次性出让多块土地、把握出让节奏，令业界更完整的获知出让计划和信息。为了平稳土地市场，国土资源部着手推出更为严厉的房地产用地管理和调控政策，核心宗旨是“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”。

　　记者还从消息人士处得知，“促进房地产行业健康发展、遏止房地产价格过快上涨”已被列为证监会的“工作任务”之一，业内人士预期，证监会“涉房”后，对于房地产企业再融资以及借壳上市的政策口径，将面临再度收紧。

　　这意味着，无论从需求端，还是供给端，都将有更严厉的调控力度。

　　拐点将临？

　　包括经济学家金岩石在内的专家认为，如果以上所有调控措施均被执行到位，房价将不可避免地迎来大跌。

　　业内公认的事实是，去年以来的房价暴涨，最重要的原因只以是资金的推动，包括4万亿政府投资中的一部分经过国企、央企进入土地市场，包括2009年7.96万亿新增信贷资金中的相当一部分直接进入房地产开发、个人按揭、以及大量投机和投资资金等。而刘明康在博鳌亚洲论坛的讲话，透露了银监会窗口指导的思路，开发贷和个贷都将被控制。

　　我爱我家房地产经纪有限公司控股公司副总裁胡景晖在接受本报记者采访时指出，对投资者、投机者来说，影响最直接的是首付政策，这意味着金融杠杆作用会减小，需要付出更多的资金才能撬动一笔投资，而个贷政策的改变将会直接影响交易。而如果土地政策有所变化，将直接改变买房人涨价的预期。

　　此外，业内专家分析，如果房产税开征以后，加大了购房者的持有成本，部分投资投机性业主将不得不将房产释放，从而使二手房房源激增，大大改善供求关系，并拉低房价下行。

　　渤海证券分析师周户在接受本报记者采访时表示，受调控影响，开发商资金状况将明显不如去年。一方面，开发贷有所收紧；另一方面，上市公司的再融资速度也将放缓。而对再融资的调控，是防止上市公司再次陷入2007年融资-拿地-股价上涨-再融资的恶性循环，也是从资金方面来调控房地产市场。周户认为一部分开发商将会加快开盘速度，回笼资金。

　　国土部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为，从目前种种迹象判断，政府调控的决心很大，对市场一定会起作用。现在房价的暴涨是炒作的结果。“肆无忌惮的炒作者必将付出代价。”邹晓云对本报记者说。

　　“现在已经出台了一批土地、金融方面的调控政策，这是一个预兆，也是政府调控的一般步骤。”21世纪不动产分析师齐凡认为，如果北京等一些投机风行的城市，房地产市场继续保持“单边市”的状态，过不了多久政府就会出台更严厉的调控手段，“中国房地产市场的‘政策市’属性非常强，只要政府下决心调控，肯定是能把房价降下来，只是政府更希望房地产市场能够软着陆。”