专家称购房者多在观望 2010年房价趋势整体向下

CCTV2《今日观察》1月19日播出：中国楼市：在调控中“退烧”，以下是节目实录：

　　2010年的中国楼市，一开局就显得非同一般。政府宏观调控政策密集出台，剑指高房价，中央调控楼市的决心已日益明晰。楼市的宏观调控，到底能否让“高烧”的房价降温？现在我们注意到，在中央政策对房地产连续几次的“点刹”之后，目前许多大中城市的房地产市场，最近已经开始有了些许的变化。那么现在的市场情况到底如何呢？在政策的调控之下，未来中国房地产市场的走向究竟会如何？央视财经频道主持人陈伟鸿和著名财经评论员向松祚、刘戈共同评论。

　　北京、上海楼市成交量走低，观望气氛日渐浓厚，调控“组合拳”发力，房地产市场初显变化。

　　刘戈：政策连续出台   退房、炒楼花等现象表明楼市“退烧”？

　　(《今日观察》评论员)

　　现在政策的连续出台，导致变化还是很大的。就像物理降温不一定完全能够降温，但是最表面的温度还是降下来了。现在从一些很细微的细节上来看，在江浙一些地方，比如杭州、南京、温州、丽水等等这样一些二三线城市里，现在已经出现了新一轮的退房的现象。在北京又出现了炒楼花的现象，就是在房子刚开盘的时候买的房子，房子还没有竣工，现在就开始卖期房了。这个现象在去年没有，因为它有更好的预期，房子可以过几个月卖更高的价格，所以他不会在期房阶段就出手。现在这种现象就又出来了，在08年年底到09年年初也出现过这样的现象。这种相似性让我们不得不怀疑是不是新一轮的房地产降价周期又来了。

　　向松祚：房地产市场预期开始改变  购房者观望情绪浓厚

　　(《今日观察》评论员)

　　市场上出现的这些变化在我的意料之中，新年伊始，我们可以用一句话来概括目前中国房地产市场的形势，就是预期开始改变，观望情绪浓厚。

　　为什么会出现这种观望的情绪，出现预期的改变呢？这是国家的宏观调控政策导致效果非常明显。根据市场分析，真正影响投资者买房的因素有两点，一个是首付的成数，这对资金需求量的影响非常大。第二个就是利率，就是你还款多少。

　　此外，“国十一条”里有三个政策对于老百姓的预期有最大的影响。第一个就是二套房的首付比例不得低于40％，甚至有些地方政府规定要达到50％。第二个就是二套房的利率不能再有优惠，而且利率必须按照风险定价，就是在正常的一套房的利率上，至少要上浮10％。第三个，就是二手房交易的营业税的优惠恢复到必须持有5年，转让才能够优惠。因此这几个政策其实大幅度的提高了投机买房和投资买房的炒作成本。

　　现在很多投资者已经开始在怀疑，是不是马上要把房子出手卖掉，比如说现在的炒楼花现象，就是马上出手刚买的新房，因为预计价格会下降。现在这种情绪可能很快会反应到价格上来，这种观望的情绪以及持币待购的情绪会持续下去。

　　湖北武汉市民：希望房价恢复理性  加大保障性住房的建设力度

　　(《今日观察》网友观察员)

　　湖北武汉的房价最近变化不太明显，虽然我已经买了房子，但我还是希望在国家宏观政策调控下，武汉的房价能够恢复理性。我周边的同事和朋友对国家的信心蛮足的，他们都希望国家在保障性住房建设这一块加大力度。因为我现在是在读研究生，毕业之后在武汉月薪可能是2到3千块钱，就这个月薪在武汉买套房子还是比较困难的，所以，我们还是希望国家在建设保障性住房的时候，能够把我们这些夹心层作为针对人群考虑进去。

　　向松祚：2010年的房价趋势是整体向下  差别运行

　　(《今日观察》评论员)

　　我本人很关注金融市场的稳定性，对于房价，今年的房价趋势比较容易判断，就是整体向下，差别运行。整体向下就是说今年的房价如果某些地方还有涨幅，那么涨幅一定会大大的小于2009年的涨幅，主要的趋势是2010年的房价平均来讲，会呈一个绝对值的下降的趋势，也就是会成为一个负的增长；差别运行就是说房地产不是一个特别统一的市场，以北京为例，四环以内的市场和四环以外的市场就是两个市场，它的需求者、供应者是不同的。全国的一线城市和二线城市、三线城市也是不一样的，所以整体向下，不能排除有部分的楼盘、部分的地区、部分的地段的楼价还会继续的上涨，或者稳定。

　　得出这个判断是基于两个原因。一个原因是国务院的文件已经明确的表述，2009年的部分城市的房价上涨过快，这是国务院的一个结论。现在很多一线城市的房价租售比达到了1：400，这就是说即便完全靠租金，至少也要40年才能收回房子的本金。第二个原因就是在买房子的群体里有70％的人是投资或者投机。因此这两个因素促成了房价的上涨过快，过快的房价上涨是很难持续的，跟任何的资产价格一样，它不会涨到天上去，它一定会有一个回调。

　　决定整体向下的因素是我们的宏观调控政策，中央国务院会出台这样密集的房地产调控政策，主要是因为担心房价上涨过快，一旦房价回落，它会对整体经济的稳定，特别是对金融体系的稳定，会造成一些负面的，甚至非常不好的影响，所以不希望房价过快地上涨。因此，宏观调控加上房地产自身运行的内部规律，决定了2010年的房价一定会整体出现一个回落的态势。

　　刘戈：2010年的房地产会回归健康  以一个较低的增幅增长

　　(《今日观察》评论员)

　　以这样的一个政策的“组合拳”的影响来说，是有一些方面变了，但还有一些方面没变，没变的有三条。

　　第一条是GDP以及整个经济对于房地产的依赖没有变。中金公司有一个计算显示，如果2010年中国的GDP增长10％，那么它的前提条件就是房地产必须有20％的销售额的增幅。如果房地产下降20％到25％，那么GDP的增长就只有6％左右，影响非常大。第二条是房地产商的资金的充裕程度没有变。现在银行的银根依然没有收紧，所以这一条还没有大的变化。第三条是地方对土地财政的依赖没有变。

　　这三条没有变，变的就是购房者，就是那些所谓的投资、投机者对于买房的预期发生了变化。三个常量加一个变量，最后组合出来是一个什么样的方程式，现在妄下结论有点太早，所以现在很多主流一些经济学家或者学者更多的是给出了一个比较中庸的判断，就是表示房地产会回归到一个比较健康的轨道上来，以一个较低的增幅去增长，但是这样的一个判断是不是准确，我们就让时间来说话吧。

　　保民生，保障性安居工程快马加鞭，高房价理性回归

　　刘戈：不能用“房地产发展”来代替“解决居住问题 ” 不能住房需求和空间权

　　(《今日观察》评论员)

　　无论是中央或者是地方，都把工作的重点放到了保障性住房的建设之上，这是一个重大的变化，是一种思路上的变化。长期以来，我们一直把居民的居住问题和GDP以及经济的发展问题当成一个问题，就是用房地产发展来代替对于居住问题的解决，但它其实应该是两个问题，行业发展是一个问题，居民的居住是另外一个问题，那么这样的问题怎么把它解决好，就需要政府在观念上要有一个变化。

　　新加坡国立大学的郑永年教授在《联合早报》上最近发表了一篇文章专门论述住房问题的文章，他说：最大的问题莫过于房地产市场的主导思想的严重失误。简单地说，中国的房地产被视为仅仅是经济政策的一部分，而非社会政策的一部分，因为把房地产视为经济政策，其GDP功能对经济增长的贡献被凸显出来，而其社会功能，也就是社会成员对住房的需求和人们的空间权就会忽视。

　　对郑永年教授提出的这个问题我体会比较深，我最近看了一些房地产的广告，上面的容积率基本上是2、3、4，那么容积率是一个什么概念？一块地，如果全部满满地盖成平房，它的容积率是1，所以2、3、4这样的容积率还是非常稀疏的一个容积率，在很多发达国家还有十几的容积率，一般的来说，7到8的容积率是很多的。现在如果我们换一个思路，把这些地用来盖经济适用房，用来盖小面积的低档次的房子，高容积率的房子，那么它的产出量会大大的提高。

　　向松祚：国务院对房产的核心指导思想：结构调整  民生为上

　　(《今日观察》评论员)

　　如果我们要理解今年和未来中国房地产市场的结构变化，我们就要深刻地理解这一次国务院发的一个文件，它的核心指导思想有一个巨大的转折和变化。这个变化概括起来就是结构调整，民生为上。

　　我们这一次的宏观调控的思路，不仅仅是要稳定和促进房地产的健康发展，更重要的是我们稳定房地产市场，维持房地产健康发展的目的是为了改善民生。所以根据这个基本的思路，我们看到这个文件的调控思路无非是抑制需求，增加供给。抑制需求并不是抑制老百姓的消费性的住房需求，比如一套房的政策没有变化，而且还鼓励信贷要倾向于一套房的。增加供给就是增加5种房的供给，就是普通的经济商品房、限价房、公租房、经济适用房和廉租房的大幅度增加。

　　我们今天会看到的第一个结构性的变化，就是这5种房总量会快速地上升。第二个结构性的变化就是此次调控改善民生，要解决低收入阶层的住房需求，特别是明确规定要解决1540万户的困难家庭的住房需求，此外还有保障性住房，低收入家庭住房问题会逐步得到很快的解决和改善。第三个结构性的变化非常重要，就是信贷政策和税收政策的结构会有一个非常大的变化，这次国务院非常强调对于刚性的住房需求，特别是对于消费的住房需求的信贷是要鼓励的，而对于投资性和投机性的需求要严格的控制它的风险和利率，税收政策也会有相应的变化。

　　因此，此次中央的调控思路把民生放在首位来调整住房的结构变化，一定会在总量和质量上都会发生更大的结构性变化，这就是我们会在2010年看到的民生为上。

　　叶剑平：政府有协调好整个市场和保障关系的责任  使房地产真正回归民生

　　(中国人民大学土地管理系主任  《今日观察》特约评论员)

　　市场方面，就让市场自由去发展；民生方面，就是基本社会保障，作为政府应该负起协调好整个市场和保障的关系的责任。

　　房地产行业本身，实际上就是一个保民生的行业，它主要用于居民的衣食住行，这是基本的一个保障，但是由于它的稀缺，主要是位置稀缺，供应量也是稀缺，所以在需求不断扩大的时候，把它基本的消费功能，被投资所替代，所以房地产既是消费品又是投资品，而且把投资的价值如果扩大化的话，投资需求增加，就有逐步上涨的回报等等。现在保民生的政策一推出，如果房地产的投资预期不是那么高，那么慢慢的，它的消费属性就体现出来了，居住本身的功能就强化了，所以它就回归到民生问题上了。

　　印堃华：要保持房地产稳定健康发展  要提防矫枉过正

　　(上海财经大学教授  《今日观察》特约评论员)

　　我们需要一个稳步前进，稳中有升的市场，不要发展得太快，不要价格涨得太快。要做到这一点，还要从扩大有效供给，降低成本费用，加速市场的流通，同时保持房地产市场的健康，要充分满足各种层次的市场需求。因为市场是细分的，各种需求都有它的合理性。那么在这里边，缺哪一块，我们就补哪一块，但是不能矫枉过正。

　　向松祚：房地产市场的稳定对整体经济的稳定至关重要

　　(《今日观察》评论员)

　　从09年的12月份，甚至从11月份开始，国务院中央连续出台很多政策。房地产调控的最终极的目的是保证，房地产行业有一个稳定健康的发展，不会大起大落。房地产的稳定，对于整体经济的稳定是至关重要的，因为房地产在整个经济里占的比重非常高，而且产业关注度非常大，所以如果房地产出现问题，就会直接影响到整体经济的稳定，影响到金融的稳定。那为什么过去的房地产市场会出现大起大落的情况，其实，只要我们仔细研究中央的一些政策，就会发现，如果这些政策能够得到很好的落实，就不会出现这种情况。

　　刘戈：得制定具体落实调控措施  解决居民居住问题是关键

　　(《今日观察》评论员)

　　房地产怎么能够在健康的轨道上一直走下去？关键还是在于吧推动和发展房地产市场转变成为对居民居住问题的解决，这个问题不解决，调控措施最后肯定难以落到实处。那么具体怎么落实呢？就是当解决居民的居住问题作为你的任务的时候，你可能就不急于把那些好的地段都高价卖掉，而是把那些地方留下来，虽然导致你会收不到那么多钱，但最后你就解决了很多当地居民的住宅的问题。

　　(《今日观察》栏目播出时间：周一至周五21：55—22：25；重播23：50－24：20；次日中午13：00)