“强者愈强”趋势显现 楼市或会陷入深度调整

　　2012年中国楼市在“涨声”中收尾，与此相对应的是房地产行业内部调整加剧。专家指出，随着楼市调控深入，中国房地产行业的集中度不断提高，未来“强者愈强”的趋势将继续显现，而部分中小企业则将被淘汰出局，楼市或步入深度调整。

　　中国指数研究院近期发布的一份研究报告显示，万科、保利、绿地等53家企业2012年销售额突破百亿元人民币；而2011年破百亿的企业仅37家。其中，年销售额超千亿的房企由2011年的1家增加至2012年的3家。三甲之外的中海、万达、恒大等3家企业销售额也均突破900亿元，距离千亿仅一步之遥。

　　中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强等专家在接受中新社记者采访时表示，内地房企前50强销售均过百亿元意味着一二线城市房地产行业的门槛及集中度与10年前相比大为提升。而从资源、政策、贷款获取等因素来看，目前的有利条件均向大型房企方倾斜，中小房企的生存空间受到挤压。

　　中指院报告指出，2012年全年销售额在1000亿以上的房企平均增长速度为29.8%；而销售额处于100-200亿之间的企业平均增长速度则明显低于前者，为20.5%。龙头企业在资源整合、经营管理等方面的优势更为明显。

　　一方面龙头房企的实力在去年的楼市暖风中“水涨船高”，而另一方面却不时有中小企业资金紧张甚至破产的消息传来。

　　2012年，杭州金星房地产开发有限公司和广东顺德的广德业房地产有限公司先后宣告破产。随后，媒体曝光，杭州锦绣天地房地产公司破产，部分业主无法收房。荣安地产、盛高置地等中小房企亦传出抛售旗下资产谋自救的消息。

　　国际评级机构标准普尔去年年中称，2012年中国楼市两极分化明显，强者愈强，弱者出局。中国房地产协会与兰德咨询去年末联合发布的一份报告判断，分化结果是，到2015年至少会有30%的房企被淘汰出局，其中中小房企将占大多数。

　　分析此中原因，陈国强认为，从2010年开始的新一轮调控政策加剧了房企实力的分化和行业内的优胜劣汰。在本轮“史上最严”政策的影响下，内地房地产市场经历了近一年的“寒冬”。“一旦市场陷入低迷，大房企通过全国性布局、多种产品组合等方式对冲风险的能力就凸显出来”，陈国强说。

　　此外，相较中小企业，大房企在经营管理、融资渠道等方面亦有相当优势。陈国强指出，这也使其产品在进入消费者视野时具备更高的利润空间。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉在接受中新社记者采访时分析，拿地是房企经营的基础，但目前土地市场上招拍挂(招标、拍卖、挂牌)的出让方式一定程度上加剧了竞争，推高地价，也成为房地产行业强弱分化的原因之一。“动辄几十亿的地价只能让一些实力不够的中小房企望而兴叹。”

　　两位专家均表示，从中长期来看，中国楼市集中度渐升的趋势仍将持续。陈国强认为，几乎每个行业都会出现集中度提高的情况，企业通过资源重组和并购等向成熟市场的方向发展。

　　但刘洪玉指出，如果某些地区集中度过快增高，则有形成垄断的隐忧，或致市场竞争不足，价格难控等问题。他提醒，如果房企数量锐减，或只有零星几个企业控制当地整体房地产市场开发，则需要警惕垄断。

　　值得注意的是，市场分化和强者愈强并不意味着大型房企就能高枕无忧。陈国强直言，在愈发激烈的竞争中，大房企如果出现决策错误或跟不上市场转型速度，也不排除一夜间“大厦倾覆”的可能。