2012楼市关键词：年初以价换量 年末行情翘尾

　　编者按：2012年楼市经历了从“冷”到“热”的巨大转变，“回暖”、“以价换量”、“供不应求”等关键词成为一年来楼市的缩影。一年来，大部分开发商摆脱了资金量紧张的困扰，销售业绩再创新高，拿地补仓动作频频。然而，也多有房企陷入“质量门”、“退地”、“负债”等各方面的困扰。中新网房产频道对2012年楼市扫描，从市场、房企和土地市场的重点角度，窥探一个真实的楼市景象。

　　2012年全国楼市经历了由冷到热的巨大转变，开发商“由忧转喜”，迅速推盘的同时也提前完成了年内销售目标。然而，市场仍然显得脆弱，任何时候的一点动荡都会引发各方的行为。于是，观望、政策调整、以价换量、淡季不淡、购房恐慌等关键词充斥了2012年的楼市。中新网房产频道为此为网友梳理今年楼市走势，盘点2012楼市之市场关键词。

　　第一季度：以价换量迎来“小阳春”

　　在严厉的楼市宏观调控背景下，2012年楼市开局惨淡，经历“寒冬”。楼市持续去年的低迷态势，元旦、春节等假期冲淡成交，大部分开发商未进行大规模促销降价，加之购房者降价预期和观望情绪浓厚，1、2月楼市供应量与成交量均现萎缩。

　　但自3月以来，全国楼市逐渐摆脱跌入冰点的状况，北京、上海、广州、南京、杭州等一、二线城市楼市成交量攀升，迎来本轮调控以来难得的“小阳春”。

　　然而，此番楼市回暖的背后真相，实是开发商在萎靡不振的市场下不得已而采取的“熬冬”策略——以价换量。

　　据媒体报道，截至2012年4月9日，已公布年报的74家A股上市房企，存货已飙升至9437.78亿元，较之去年同期的6598.13亿元，同比上涨了43.04%。

　　而在万亿库存的压力背后，房企负债率高企和资金链进一步紧绷现象愈加明显。

　　有数据显示，截至3月22日，已披露年报的37家上市房企的负债水平明显上涨，总负债额度达到了5216亿元，比之前一年的3786亿上涨了37.8%。负债率也有明显上涨，2011年平均已经达到了72.3%，为近10年来最高。

　　在重重重压之下，亦有房企熬不住宣告破产。今年四月，杭州市西城时代家园开发商金星房产正式向法院提交申请破产。该消息引发了外界广泛关注，被视为“本轮楼市调控房企破产第一案”。

　　因此，为快速回笼资金，各家房企迫于库存、资金压力纷纷推出降价促销战略，“以价换量”成为开发商们寻求销售“破冰”的重要方式，此举也颇见成效。

　　第二季度：回暖蔓延地方微调中央督查

　　据国家统计局数据，一季度全国商品房销售面积为15239万平米，同比下降13.6%，环比下降67.5%。此番背景下，各地楼市“刺激刚需”入市的微调政策开始在全国范围内蔓延。

　　4月底，武汉、南昌、郑州等二三线城市纷纷上调住房公积金贷款额度，两成首付购房政策悄然回归市场。

　　5月7日，江苏扬州出台楼市新政，对个人购买成品住房进行奖励，最高奖励达所购房屋合同价款6%，此举被指拿公共财政救济楼市，悖于中央调控。

　　5月28日，重庆市住房公积金管理中心召开新闻通气会，放宽首套房公积金贷款政策，单人贷款限额由20万元提高到40万元，家庭限额由40万元提高到80万元。

　　5月29日，湖南发改委在全省经济形势座谈会上下发文件，明确表示在房地产调控总基调不变的情况下，将推出利率优惠、降低首套房首付比例、减免相关税费等措施，支持居民购买首套普通住房。

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　　据中新网房产频道梳理，楼市调控近一年来，全国已经有将近40个城市出台相关微调政策。

　　开发商“以价换量”优惠频现，又得益于各个城市对楼市政策微调，很多潜在购房需求逐渐出手。5月以来，全国多个城市成交量稳步回升，“红五月”激发房企热情，房价上涨势头迅猛。

　　楼市“回暖”行情引发多方担忧，此背景下，中央及各部委多次“喊话”强调坚持楼市调控政策，仅7月份就连续6次密集发文强调楼市调控。7月下旬，国务院派出8个督查组，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。督察组对各地楼市调控执行情况基本持肯定态度，回京后也并没有出台新的楼市政策，但同时业内人士也表示，我国楼市储备政策“弹药”充足。

　　第三季度：淡季不淡旺季不旺楼市反周期特征明显

　　在楼市调控的微妙关口，传统淡季7、8月份的楼市表现却很反常，成交火爆，创年内销售新高，楼市“淡季不淡”的醒目标题始终占据房产新闻头条。业内人士分析，7月楼市出现红火现象主要是开发商以价换量，刚需得以释放，集中入市；信贷政策放松，使购房者能够贷款买房；再加之“红五月”以来楼市成交量大，房价有涨价预期，促使买家积极入市。

　　今年楼市反周期特征在9、10月份持续上演，火爆成交过后，传统旺季“金九银十”却未能如期而至。上半年销售回款充裕，让开发商乐观情绪蔓延，在传统旺季纷纷推盘，热情高涨，但与此形成鲜明对比的是，购房者对于楼市走势态度却趋于严谨。

　　究其原因，一方面是7、8月份的楼市热销已经释放了一部分刚性需求，另一方面，决策层多次对房地产调控不放松的表态，更重要的是，开发商手头资金在这一阶段开始宽裕，优惠幅度收窄，房价止跌回涨，又让购房者变得犹豫起来。

　　房价始终是买家考虑出手的最关键因素。而开发商打折优惠活动缩水、价格上调，让本应有丰厚收获的“金九银十”褪色，买卖双方博弈升级。

　　第四季度：楼市暖冬翘尾行情凸显

　　虽然“旺季不旺”让开发商有些“失落”，但进入11月份以后，楼市的表现却让他们倍感温暖。临近年底，楼市成交热度升温，出现“翘尾”行情。根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示，2012年11月十大城市住宅均价为15686元/平方米，环比上月上涨0.39%。

　　与此同时，多家房企10月销售业绩创新高，前十月大部分房企业绩同比有所增长。尽管楼市库存巨大仍需消化，但不少开发商已经完成全年销售目标，推盘动力不足，少卖多开成主流销售模式，甚至导致部分地区楼市出现“一房难求”的局面。

　　楼市“暖冬”的来临让购房者期盼楼市年底促销的心愿难以实现。房价的持续上涨，让购房者无法继续“淡定”，看涨房价的预期，甚至转而积极入市。

　　明年楼市走势如何，各方大佬说法并不一致。任志强认为明年房价暴涨，也有经济学者为此约战赌跌房价。前景未明，业内人士建议，入市仍要根据个人需要，谨慎出手。(张慧鑫)