楼市步入年末收官阶段 房企“保价缩量”助推房价

　　京沪深冷热不均开发商“保价缩量”

　　楼市供给后劲不足房价暗存反弹压力

　　一线城市楼市进入年末收官阶段。总体来看，众多大型房企销售任务提前完成影响到了年末的楼市供应。中国证券报记者日前分别调查北京、上海、深圳楼市发现，“保价缩量”已成为多数开发商年底策略。在北京，楼市供应不足与旺盛需求形成鲜明对比，个别项目甚至出现热销；在上海和深圳，在售楼盘虽相对充足，但高企的价格已经影响到实际成交量，其后续供应暗藏隐忧。

　　业内人士认为，一线城市的房价仍存上涨压力，特别是后续供应不足可能成为影响楼市走向的关键环节。

　　　年末楼市冷热不均

　　进入年末，北京一些房地产项目的销售人员格外忙碌。小李是计划本月末开盘的北京“常楹公元”项目的销售员，最近忙得不可开交。不少客户都在询问具体的开盘时间和价格，更有人担心自己排不上号，请求将自己的房号向前排。而在今年年初，小李还苦口婆心地劝说自己的客户尽快出手。

　　中国证券报记者走访新开楼盘万科金域缇香时发现，虽然是工作日，仍有不少购房者前往看盘。针对16500元/平方米的均价，几位购房者也表示能够接受。“比起其他地区的价格，这边确实算价值洼地了。”该楼盘工作人员介绍称，该项目9月第一次开盘，截至目前已基本售完。万科北京公司副总经理肖劲表示，近期明显感受到购房者的购房意愿较强烈。

　　年末出现“翘尾”现象已成为北京楼市近几年的常态。北京南城某项目销售总监向中国证券报记者表示，个别区域出现了“一房难求”的局面，“走关系”排号在不少项目十分常见。北京楼市上次出现这种情况，还是在2009年。

　　北京市住建委的数据显示，11月中上旬，北京全市新房网签总量为9559套，同比上涨216.6%；二手住宅网签总量为8381套，与上月同期相比大幅上涨52%，同比则上涨87.5%。

　　相比之下，上海楼市则有些冷清。中国证券报记者走访了上海多个片区，以往推盘量较大的外环外区域，如浦东唐镇、周浦目前降价促销房源不多，很多开发商并无推盘打算，只是慢慢处理现有房源。只有嘉定、宝山等郊区供应量较大，不过价格优惠并不多。11月以来，浦东原南汇板块、金山区等远郊楼盘瞄准刚需，成为热销的主力。

　　深圳楼市同样不甚活跃。龙华新区是成立不足一年的新区，即将全线贯通的京深高铁的南端深圳北站就位于该新区，龙华新区成为深圳新楼盘最密集的地区。据不完全统计，目前龙华新区有8个楼盘在售或认筹。虽然近期深圳楼市成交回暖，但这些楼盘销售状况一般。

　　在该区域中，毗邻深圳北站的中航天逸是近期深圳即将入市的大型楼盘之一。该项目开放样板房已经一月有余，但至今仍没有明确开盘日期。深圳地产界人士表示，这是由于认筹数量不足，若该项目急于现在开盘，销售率很难得到保证。中航天逸的销售人员介绍，预计项目的开盘价格与周边楼盘接近，为每平方米2.2万元至2.3万元。有深圳地产人士表示，龙华新区目前各种配套尚不完善，楼盘的价格已经虚高。

　　　房企热衷“保价缩量”

　　销售价格回调被认为是深圳楼市冷淡的重要原因。三年前，与中航天逸同处龙华新区的潜龙曼海宁项目挂出每平方米2.5万元的价格开盘，至今仍未售罄。近日该楼盘将价格降为每平方米2.1万元，现楼出售。但在整个区域，近期降价的现象并不多见。业内人士认为，龙华新区是深圳新楼盘供应最密集的地区之一，从该区域楼盘的销售状况可以看出，深圳楼市的境况并没有一些开发商对外宣传的那样乐观。

　　深圳市民小李算了这样一笔账：如果在龙华新区这样的关外地区按揭购买一套小户型住宅，除了要缴纳一笔数额不小的首付款，每月还款至少也要5000元。而目前每月3000元左右的价格，可以在深圳关内租下一套各方面条件都相对优越的房子，他最终放弃了买房的念头。

　　上海楼市同样如此。在浦东唐镇某在售小区，看房人寥寥，销售人员也并不积极。该小区的在售价格较今年2月已经上涨超过15%，目前没有任何折扣。另一个保利旗下在售楼盘同样价格坚挺，即便是定位非刚需的140平方米大户型，也鲜有优惠，销售人员也是一副不愁卖的表情。

　　上海某大型房企营销总监称，今年很多开发商的业绩完成得不错，除非库存较多，开发商不会再出现“以价换量”的推盘心态，而是“保价缩量”。事实上，这种心态在全国开发商中已是主流。

　　这极大地影响了年末楼市的供应量。数据显示，10月上海全市商品住宅新增供应面积仅为63.54万平方米，环比下降超过50%，供应量是自今年3月以来最少的一个月。11月5日至11日的一周间，上海楼市新增供应面积只有1.92万平方米，创下近40周新低，而上海最近一次出现类似的低供应量，还是在今年春节期间。

　　在即将到来的12月，上海楼市新增供应量恐将继续维持低迷的局面。上海搜房数据监控中心统计，预计上海楼市12月有22个住宅项目开盘，较11月47个的预计开盘量降幅过半，较去年12月的38个楼盘的开盘量，也有超过四成的降幅。

　　北京楼市“一房难求”的背后，同样是项目供应不足。根据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，剔除保障房之后，2012年四季度(截至11月24日)北京全市新房网签总量为14805套，而在此期间，新房新增供应量仅有10512套，供需之间缺口高达4293套。相比之下，前三季度北京新房市场供需基本平衡，且供应量略高于成交量，进入四季度以后，供需关系发生反转，出现年内首次“供不应求”的局面。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，首先，前十月多数开发企业已经完成全年销售任务，年底继续推盘的动力不足；其次，多数开发企业年底略微提价之后，“端着卖”成为主流趋势，而价格回调也提高了观望人群的入市积极性，造成北京楼市年末热闹的“反周期”局面。

　　　供应不足局面或加剧

　　供需不平衡的结果，是未来房价上涨的压力增大。多数业内人士认为，“保价缩量”将成为未来一段时间楼市的常态，若供应量持续不足，房价则可能面临新一轮上涨压力。以北京为例，北京市住建委的数据显示，截至11月24日，北京楼市的住宅库存(新房+二手房)为84664套，按照现有的销售速度，消化期限仅为半年。

　　与现时供应的缩水相比，北京楼市的后期供应同样存在隐患。根据北京市统计局的数据，今年前10月，全市完成房地产开发投资2518.6亿元，同比下降2.6%。全市商品房新开工面积为2516.5万平方米，比上年同期下降27.4%。其中，住宅新开工面积为1320万平方米，同比下降39.9%。

　　相比之下，上海楼市的供需局面并不那么紧张，后续供应仍较充足。官方网站数据显示，截至11月21日，上海市新建住宅库存面积达到1030万平方米，库存套数6.84万套，处于近期高位。

　　上海城市房地产估价有限公司咨询师邵明浩给出了新房库存“焦虑线”的概念。根据他的研究，上海区域的“焦虑线”大致划在600万到650万平方米存量房库存面积。邵明浩根据今年以来新项目推盘及土地市场出让情况认为，明年的新房库存可能较目前有所减少，会阶段性降至700万平方米左右。整体上，市场仍将保持相对稳定，房企将更多针对自身的特征选择推盘策略，而大小开发商一窝蜂以价换量“抢跑”的可能性不大。

　　深圳楼市呈现另一种局面。易居营销集团深圳公司副总经理刘莹对中国证券报记者表示，由于深圳房价已经出现虚高，因此未来深圳的房价上涨空间不大。供应不足可能是深圳楼市面临的问题。

　　在楼市调控对房企积极性的影响下，后续供应不足将是未来楼市面临的共同课题。根据国家统计局的数据，近几个月来，房地产开发投资增速、新开工面积、房企购地面积等指标持续下滑。其中，由于一线城市的调控政策较为严厉，上述指标下滑的幅度也相对较大，这将加剧供应不足的局面。

　　与广大二三线城市相比，一线城市的土地资源更加稀缺，后续住房用地可能不足。根据中国指数研究院的统计，2009年以来，北上广深4个城市的住宅用地成交总和约为1.1亿平方米，仅相当于武汉一个城市的交易量。其中，北京、上海住宅用地成交面积均在4500万平方米以下，深圳则只有650万平方米左右。多数业内人士认为，一线城市的土地供应缺口已经形成，房价存在较大上涨压力。当前应增加土地有效供应，并督察已供土地的开发，从而尽快补充市场库存。