楼市上演“双城记”：南京欲松绑 上海忙堵漏

　　就在中央屡次强调楼市调控不放松之际，沪宁两地在同一天分别出台了与房地产密切相关的政策。

　　7月23日，南京发布了楼市新政，明确属于南京“321”计划的人才被视为本地户籍；首次购买自住商品房的被视同南京户籍，并给予补贴。巧合的是，同日，上海住房保障局发文指出，酒店式公寓本质上为住宅性质，因此属于被限购范围。

　　业内人士指出，目前一线城市调控政策未见松动，但二线城市却频频挑战限购红线，这在上述两个城市迥异的楼市新政上可见一斑。“这也加大了未来楼市走向的不确定性。”易城中国投资总监徐忆向《华夏时报》表示。

　　“目前房地产走势虽然很微妙，一旦楼市出现非理性回暖，并威胁到当前调控成果的话，一定会有更加严厉的政策出台，以维持楼市稳定。”戴德梁行住宅部董事伍惠敏说。

　　南京变相救市？

　　珠海松绑“双限令”被叫停不满10天，南京就出台了鼓励房地产消费的政策。“南京政策的微调，很有变相松动的味道。”上海城市经济研究所高级经济师顾海波表示。

　　对于地方政府放松调控的冲动，中央近日已派出八个督察组赴16个省市，巡视房地产调控政策执行情况，目前已到南京。

　　截至记者发稿，南京微调政策尚未被叫停。同策房产研究部总监张宏伟表示指出，本次专项督察只是针对性对个别市场进行“精准修正”，而不会采取一刀切的收紧。因此，南京的政策微调未必会被叫停。“从整个市场层面来讲，当前楼市调控政策不具备进一步全盘收紧的可能性。”

　　“南京是二线城市中排在前几名的。如果南京此举没有被叫停，那么可能会有更多的二线城市也加入此列。”德佑地产研究中心主任陆骑麟说。

　　据南京网上房地产的数据显示，今年1-6月南京商品房成交量超3万套。这不但比去年同期1.95万套的成交量增长了54%，还创下近3年以来的新高。

　　在楼市最低迷的时候未进行调整，为何成交量创下新高之后，南京却要冒着被中央叫停的风险出台上述政策？

　　业内人士告诉记者，南京政策的微调与财政收入有密切关系。“为出让土地作铺垫。南京商品房成交量创新高的时候，土地市场却是一片惨淡。”同策房产研究总监张宏伟表示，在悲观的预期下，南京房企拿地的愿意降到了最低点。

　　据南京国土局统计，上半年南京出让土地的总面积约106万平方米，与去年同期200万平方米相比，下降了近5成。而与去年上半年157.9亿元的土地出让金相比，今年同期南京土地的出让金只有101亿元左右，下降了3成。

　　“其实开发商的日子仍然很难过，房子还是很难卖出去。房企对南京未来几年的预期还是比较悲观的。上半年成交量创几年来新高只是表象，这是通过以价换量的方式得来的。而在火爆的成交量背后，是南京居高不下的库存量。”南京新景祥置业一位高管告诉记者，政府刺激房产消费的政策，很大程度上是为了提振开发商的信心，并希望房企加大拿地力度。

　　其实在出台鼓励房产消费政策之前，南京开始密集推地。记者在采访中了解到，上半年南京出让的土地面积只有100多万平方米，而7月份南京则推出了51块土地，总出让面积达230万平方米。

　　“一个月的土地供应量，就达到2011年全年卖地量的一半。这也表明南京政府迫切希望促进房地产消费。”徐忆表示。

　　上海限购从严

　　“产权为住宅的酒店式公寓，也在‘限购’范围内。只有公寓式的酒店及办公楼，才是不被限购的。”上海市住房保障局相关人士表示。

　　沪房管部门的这项最新政策解读，打乱了部分开发商以酒店式公寓的名义，来销售住宅楼盘的销售节奏。“开发商再打类似的擦边球就困难了。”高纬环球中国区研究部董事张平说。

　　张平指出，该解读除了起到规范市场的作用，也是为了表明上海调控住宅市场，抑制投资需求的决心。

　　“很多购房者都不清楚酒店式公寓和公寓式酒店的区别，有开发商就利用购房者的这个盲点进行大范围的营销。在住宅被限购的政策下，一些开发商会打出酒店式公寓‘不限购’的招牌，来吸引消费者甚至是投资者。”张平告诉记者。

　　徐忆在接受记者采访时表示，沪房管部门的解读其实是限购的小幅升级。

　　“以前并没有明确地说酒店式公寓是限购的，开发商可以打着不被限购的牌子吸引购房者和投资客。”徐忆告诉记者，也正是由于一直宣称酒店式公寓不属于限购之列，银行方面也可以发放贷款，所以很多开发商都看到了这其中的机会：借酒店式公寓的牌子，卖住宅的楼盘。

　　张平指出，正是由于打了“擦边球”，一部分开发商缓解了资金困局，并对调控造成不利的影响。

　　“如果销售业绩不佳，开发商一定会坚持走降价促销路线。可我们看到近期有很多楼盘的价格都在往上调，这与政府调控的方向并不一致。在销售业绩变好的背后，部分开发商是通过打‘不限购’牌的方式来实现销售的。”张平指出，通过堵漏的方式，斩断了开发商的一种销售途径。