降息无碍楼市调控 应以刚需购买力作定价基础

　　业界人士分析，降息意味着购房者月供进一步减少，刚性需求的购房意愿因此而增强，从而会对成交量产生一定影响，这符合对于自住型购房者进行适当支持的政策导向，符合调控的预期目标。同时，在限购、限贷两道防线之下，投资性需求即使购房成本减少，也没有入市的渠道，依然无法兴风作浪。因此，降息不会带来成交量的明显上升。

　　降息的初衷在于刺激实体经济的需求，稳定经济增长，而对房地产业而言并非实质性利好。当前决定开发商生存空间的并非融资成本的高低，而是市场环境以及销售回款这个根本的源头活水。单就融资环境而言，由于楼市调整风险水涨船高，许多银行都在有意降低贷款在房地产业的集中度，而且降息并不能直接影响资金的供给量，因此即使开发商贷款需求更为强烈，进入房地产业的信贷资金量也未必会增加。在开发商融资环境没有出现彻底改观的情况下，降息对楼市的影响整体上非常有限，不会改变市场深幅调整的格局以及房价继续回调的趋势。

　　在楼市博弈双方陷入僵局时，往往是舆论的导向改变了买卖双方的心态和平衡力量，由于开发商、投资者、购房者等市场主体占有信息资源的程度、对市场的判断能力不一样，因而对市场的影响力也不同。尽管降息不会改变楼市运行的大环境以及调控基调，也需警惕相关利益群体放大政策影响，误导购房者的预期。

　　央行降息时同时强调，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。也就是说，在支持刚需的同时，又要坚决抑制不合理需求，二者相辅相成。而在限购、限贷等核心政策不动摇的前提下，市场成交所对应的价格就是相对合理的价格，反映了刚性需求的实际支付能力，未来房价走势则会随着供需关系以及刚需的购买力变化而出现市场化的自动调整。

　　众所周知，调控并非为了抑制成交，而是使成交更加公平，更为合理。在坚持严厉调控的氛围中，成交量和房价由于短期供需变化而出现波动，既在情理之中，也在预料之中。政府通过调控这只“看得见的手”，需要打造的是良好的市场环境以及舆论环境。而“量涨价跌”是楼市运行逐渐趋于健康有序的良好反映，不应被过度炒作为超出政策容忍度的现象。

　　实际上，购房成本减少意味着刚需的支付能力相对增强，但购买力增强并不意味着成交一定会增加，因为降息带来的月供减少，相对于高房价带来的购房支出杯水车薪，成交回暖行情能否持续还得看开发商的打折促销力度以及住房品质。

　　许多专家认为，当前多个城市成交量回升仍属于局部回暖，市场行情并未出现全面反弹。即使降息等外围“利好”不断，开发商也不应对后市盲目乐观。由于支撑楼市未来成交量的是刚需以及部分改善性需求，开发商即使依然掌握着调价的主动权，也必须以刚需的购买力作为定价基础。因为每个购房者都有一条可承受的价格底线，只有当房价回调到这一底线以下，有效需求和成交量才能出现。