专家：楼市调控或在两个季度内完成 物业税未必利空

疾风暴雨的调控政策、摇摇欲坠的房价、已经被腰斩的地产股……这两日于上海召开的第15届里昂证券中国投资论坛上,房地产行业的动向以及其对经济金融的影响无疑成为了最受关注的话题。

昨日,地产股又扛起了A股反弹的大旗。如何看待政策动向和地产行业和投资价值?记者在会议上采访了里昂证券研究宏观、地产和策略的多位人士,和国内专家不同的是,他们从境外视角给出了不大一样的结论。

楼市调整会比2008年温顺

里昂证券地产行业研究部区域主管王艳对于国内外房地产行业的变迁有长期研究,她以为决定楼市中长期走向的关键因素还是供求,这也决定了这次楼市的调整将较为温顺。

“目前楼市的特点和2008年很像,住房贷款和对开发商的融资都开始收紧”,但王艳以为,这次楼市调整的幅度和周期会比2008年小。一方面,同2008年相比,房地产商的现金流状况更为宽裕,另一方面有购房需求的人有了2008年的经验,楼价有了一定跌幅就会出手。

“这一次楼市价格调整,我们看大概15％左右,成交量预计会下滑10％—20％”。王艳判定,假如针对楼市的调控措施再收紧的话,楼市会在两个季度左右完成调整。“近期万科等地产商已经开始调价,房地产商的反应跟2008年相比快很多。从4月15日政府开始正式调整,仅仅三个星期,我们接触的开发商里面99％已经开始评估现金流,评估假如销量大幅下滑该怎样应对等”。

地产泡沫化远不如美国

最近不少新闻提到中国中心城市的楼价已经比美国楼价还高,存在极大泡沫。但里昂证券中国A股市场研究部主管严贤铭告诉本报记者,楼市是否有泡沫首先不应该看楼价涨跌幅度而是按揭比例。“美国买房首付很低,甚至是零首付,假如把中国房地产的市场跟美国比,肯定是完全不一样,中国房地产按揭的比例差未几60％,现在更低,即使价格调整对贷款的影响也不会太大。”据悉,香港当时在发生亚洲金融危机时,房价跳水达到50％,但是偿还贷款违约比率只有1.4％。

“(尽管)中国房地产市场存在很多题目,但是不能称之为‘泡沫’。杠杆率低的房产市场是不可能出现泡沫的。”里昂证券中国宏观策略分析师罗福万表示。

对于地方融资平台过度负债是否会给金融系统带来风险的题目,罗福万以为并不必担心。“在中国,地方财政出现题目,中心财政不会不管,这和美国不一样,之前纽约城、橘子郡陷入破产境地,联邦政府也没有出手”。他以为,地方政府融资结构的调整是长期必须解决的题目,短期给中国银行业带来巨大风险敞口的可能性不大。

物业税对楼市未必利空

针对目前市场非常关心的物业税题目,里昂证券则以为,中国政府在未来几年会推出物业税,主流的国际市场上都推出了物业税,这是一个很好的渠道。

“物业税对房产市场并不一定是利空消息,伦敦、纽约、香港这些市场都有物业税,那么多年来,还是非常健康的。关键的题目不是中国会不会推出物业税,而是征收的范围和实际税率”。罗福万表示,物业税即便推出,也不会让机构对中国的地产市场失去信心。“关键是看这个税率多高,会不会高到对于购房的人是一种惩罚性的税率。政府推出这种手段只是抑制投机的行为,并且中国政府有诸多的金融工具,如用利率等来调整整个市场。

罗福万还建言,对于楼市调控政策的推出,政府应该多点耐心。“政府推出调控政策不要太急,政策发挥效力有一定时间,不要矫枉过正,中国政府干预房地产市场应主要关注于那些有题目的城市,而不是打压整个房地产市场的发展。”

大盘地产股已经很有吸引力

去年以来,在2008年底率先反弹的地产股成了暴跌的先锋军,不少房地产行业的股票都被腰斩甚至更多,有不少基金经理更是宣称,2年内都不会碰地产股。

但是在昨日,王艳却给出了相反的答案,“假如是两年期的投资,今天就可以买地产股”,偶合的是,地产股果然在午后出现了集体井喷。

“的确消费行业的增长比地产行业要明确,但是前者的估值是后者的三倍,买股票要看风险和回报是否匹配”,王艳以为,目前A股中的地产股固然不算严重低估,但是已经进入了价值区间。

“目前中国内地和香港上世纪70年代的住宅市场很像,当时香港的住房自有率从20％起步,最后平稳在50％左右,而香港三十年前有500个开发商,现在只有5个活跃的地产商”。王艳表示,在这一过程中,大型开发商获益最大,这对内地来说是个很好的经验。