楼市政策走向不甚明朗 专家称年内房价不会有大波动

 
 首页 — 新闻中心 — 市场动态   [浏览此栏目全部资讯]
楼市政策走向不甚明朗 专家称年内房价不会有大波动
2009-11-26 9:20:53 作者: 无名 来源： 青年时报
 
一方面是新房市场的热温，二手房市场一路疯涨的成交价；另一方面则是明显的银行信贷资金紧张，以及不甚明朗的政策预期。正如有业内声音所称，杭州楼市已进入了“焦虑”期：何时买房？该不该买房？买什么房？种种问题均为购房者所关心。
　　
　　对此，有分析人士认为，由于政策条件的不确定性，楼市后市预期暂无定论，但年内成交价格不会出现太大波动。更有声音表示，虽然2010年并非将现“房荒”，但明年楼市却有走低的可能。
　　
　　二手房价格一路高涨
　　
　　二手房市场则整体呈现出一派红火景象。据住商不动产置业顾问沈璐表示，11月的二手房成交情况总体较为平稳，与10月行情基本持平，但价格却一路疯涨。
　　
　　“比较典型的就如滨江万家花城(社区)，2007年该项目最初的开盘价在6000-7000元/平方米，但今年8月，该楼盘的二手房成交均价已经达到了15000元/平方米，眼下更是在19000-20000元/平方米的价格成交。”
　　
　　沈璐指出，实际上无论小区新旧程度如何，整个二手房市场都相对出现了一定幅度的价格上涨，其中的区别仅仅是上升空间大小而已。“比如采荷、景芳等一些老小区，其中采荷属于学区房，原来单价就相对较高，因此近期涨幅在1000-2000元/平方米。而次新房的涨幅就要比老小区的涨幅会高出一段，例如城西的春天花园，在7、8月的时候单价约16000元/平方米左右，到现在也达到了18000元/平方米、19000元/平方米的样子了。”
　　
　　二手房市场高歌猛进的背后，多少与新房市场一路飙升的数据相关联。统计网站安居客杭州站，截至11月24日19：00，目前杭州的新房价格水平已从今年6月的13051元/平方米飙升至11月的16804元/平方米，较上月再度上涨4.59％。而在本月成交的热点小区二手房中，滨江万家花城(社区)成交均价20006元/平方米，较上个月上涨了2.93％；工信·风雅钱塘成交均价16594元/平方米，上涨了7.28％；中粮·湘湖人家成交均价10085元/平方米，上涨了19.82％；沈塘新村成交均价16559元/平方米，上涨了16.55％。
　　
　　对于近期的二手房价格，“疯涨”的原因究竟是哪些？沈璐分析认为，这与购房优惠政策即将到期的市场条件有关，此外，也存在部分炒房团抛售二手房以购置新房等原因。“一方面，担心明年退税政策取消而影响二手房的价格；另一方面，由滨江、绿城等知名开发商操盘的新项目的开盘，也夺走了一部分客源，使得一些投资客抽身于原来下单的小区，而转而投向新目标。”沈璐说。
　　
　　公积金充裕，银行贷款收紧
　　
　　一边是二手房的需求旺盛，而另一边却是商业贷款开始收紧。虽然现在距年末还有一个半多月，但经常和银行打交道的客户，已明显感觉到银行信贷资金的紧张。
　　
　　针对有个人抵押贷款需求的客户，有的银行直接告知，受信贷额度紧张影响，个人抵押贷款已经不做；有的银行虽然表示依然在接单，申请到上半年那样的七成抵押率也不难，但究竟何时放款还需要再排队等候。
　　
　　杭州银行的相关负责人表示，目前每个支行每个月都有一个限定的额度，放完就没有了，不过每个月也有人在还贷的，这部分还贷的钱可以作为增加的额度继续发放。一旦额度用完那就没有了。
　　
　　和杭州银行持同样态度的还有农业银行，“每个支行的情况都不一样，部分支行已经没有放款额度，有些支行还有之前的贷款带来的还贷基数作为新的额度。”农行的相关负责人表示。
　　
　　交通银行和中信银行均表示，目前信贷额度稍微有点紧，住房按揭符合条件也还需要走行内审批流程，至于流动性贷款，符合一定条件还是可以贷出去的。如果是第一套房，则基本没什么问题。
　　
　　面对杭城各银行抵押贷款资金的告急，一位不愿透露姓名的某国有银行有关人士表示，其实，个人抵押贷款资金紧张，不光是现在，10月初各银行就很紧张了。现在每到月初，上面就会下个指标，表示不能突破之前7月、8月或9月的额度。
　　
　　在这种情况下，银行只好在自身的客户群里进行盘点，内部调配下，以缓解资金紧张的燃眉之急；或者，有的银行有对公业务，拿到一笔对公业务的还款，便将其调剂到对私业务上。如果不能达到客户的要求，有的银行也会因此流失客户。
　　
　　政策方面等待定调
　　
　　事实上，政策走向一直是楼市的风向标，2009年的中央经济工作会议就是近期政策面中的焦点事件。而且，今年的中央经济工作会议提前了，从习惯上的12月改到11月底。近年来，中央经济工作会议的定调发生了很大的逆转。2006年是从“又快又好”转变为“又好又快”，在保证经济增长的同时强调可持续发展。2007年是“控总量、稳物价、调结构、促平衡”，是以防经济过热和防通货膨胀为目标的收缩型经济政策，楼市火爆到不行，但2007年年底开始的全球金融危机打破了这个节奏，在外部力量的影响下经济被动地由过热转为过冷、由通胀转为通缩，因此，2008年宏观经济定调中，“保增长”成为核心任务。
　　
　　于是，本次经济工作会议将怎样定调？会不会对房地产市场产生影响？会不会对目前疯长的房价“降温”？一系列的问题都值得玩味。
　　
　　浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生在接受记者采访时表示，中央经济工作会议肯定会对当前的中国房地产总体发展态势作出一种结论性的分析，特别是对明年宏观调控的方向，宏观调控的方针要制定出来，然后才有中央对明年宏观调控的方针，国家、国务院层面才会制定财政政策、货币政策两大政策的取向，才能决定房地产政策的取向，这是从上面往下面推的过程。
　　
　　除了即将召开的中央经济工作会议之外，杭州在去年出台的“24条新政”到年底就要到期，购房入户、提高公积金贷款比例、减免交易税费等优惠措施是否会延续？这些都将左右着楼市的将来。
　　
　　而不少购房者都想趁着年底前买房，“光减免税费就不少钱呢，而且我还准备购房入户。”正在寻找二手房源的购房者小魏向记者表示，其实和小魏有同样想法的购房者不在少数，来自10月份二手房的数据显示，10月份五大城区共成交二手房4802套，环比9月的4266套上涨13％，与去年同期相比增长4.3倍。成交均价16610元/平方米，环比9月上涨3％，同比上涨40％。
　　
　　■业内观点
　　
　　年末房价存在上涨空间
　　
　　浙大房地产投资研究所所长赵杭生
　　
　　就今年杭州房地产市场的情况来看，年末房价上涨的空间还是存在的。在今年最后一个月里，楼市成交还会出现一个“小高潮”。因为有不少人会选择在今年最后的时间出手买房，以赶房贷优惠政策的末班车。尽管房贷优惠政策是否延续尚未明确，但随着经济大环境的好转，房地产优惠政策逐步减少的趋势是可以肯定的，这就促使一部分人加快自己买房的脚步。
　　
　　而明年杭州楼市是否会延续今年的火爆主要取决于三个因素：其一、国家宏观经济是否能继续回暖；其二、通货膨胀压力的变化，对房地产市场成交量的影响不可小觑。在一定范围内，通货膨胀的压力越大，房子保值的功能就越明显，而这无疑会起到刺激消费的作用；其三、楼市供应量大小的影响。杭州楼市的供应量长期不足，虽然明年楼市的供应量较今年会有一个明显的上涨，但楼市求大于供的局面很难在短期内得到改变。
　　
　　明年楼市可能走低
　　
　　众安房产营销总监陈波
　　
　　眼下楼市相对平稳的行情持续到明年二、三月份基本是可以肯定的。在现在实行的房地产扶持政策发生变化之前，杭州楼市的行情不会有大的波动。至于楼市转折出现的时间，我认为是在明年3月份之后。根据现在的情况判断，随着国家宏观经济走出低迷和房地产市场行情过火的现状，房地产相关政策肯定会发生转变，房贷利率上涨等一系列变化将在明年出现。这就不可避免地对明年房地产市场的走向产生影响，我的看法是明年杭州房地产市场走低的可能性比较大。
　　
　　2010年末到2011年初或成楼市拐点
　　
　　金都房产副总余蓉
　　
　　单纯以供应量的多少来判断市场反应是没有意义的。今年年初时有人做过统计，当时杭城楼盘总量在3万套左右，有人据此作出预测，这些楼盘要两三年才能被消化掉，可实际结果却和预测大相径庭。实际上预测楼市的市场前景最主要的是看市场供求关系是否平稳。现在楼市的需求毫不夸张地说70％是投资需求，房价就是靠着这部分需求拉动的。而明年的市场需求是否能同今年一样旺盛，恐怕要打上一个问号了。
　　
　　明年楼市按照现在的发展态势判断的话很有可能会以当前平稳的行情为主。在房价站到高位之后，不管是购房者还是地产开发公司都需要时间去适应高房价带来的变化。而国家经济平稳发展的大局也不允许房价持续不断地上涨。据此推断，楼市的转折点预计将会出现在2010年年末到2011年这段时间内，这也是大多数人的看法。